北京“十一条”再掀一波楼市调控潮

北京“十一条”再掀一波楼市调控潮

北京楼市调控再出动作。2月21日，北京11个部门联合出台《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，实际上就是落实“国十一条”。此文可能是全国各地第一个落实“国十一条”的地方细则。

这也不能全怪地方政府磨蹭。去年12月14日“国四条”出台，以上海为代表的少数城市据此陆续出台地方细则，上海称为“沪四条”；让地方政府意料不到的是，今年1月10“国十一条“出台，而且比“国四条”严格很多，尤其是对所有二套房贷都实行四成首付，而之前“国四条”中还把改善性购房需求按首次购房进行优惠。这就让上海等积极出台细则的城市有些尴尬。最倒霉的要算杭州，1月10日他们公布了按“国四条”出台的细则，有些优惠政策还引起媒体批评，却不知当天“国十一条”同时出台。杭州房管当局的消息也太不灵通了。

笔者认为，那些已按“国四条”精神出台细则的城市，多数都不会像北京一样再重出一个按“国十一条”精神的地方细则，只不过有些政策会按后者最新精神进行个别调整。对于北京这类之前没出细则的城市，则接下来多数都会按“国十一条”精神出台地方细则。

虽然北京及接下来其它城市的细则也只是重申“国十一条”精神，但经媒体这么一炒作，又会重新掀起一波调控紧缩潮，这对于市场当然属于利空消息。比楼市更倒霉的当属地产股了，可怜的已暴跌三成左右的地产股呀。

接下来，把北京十一条附录如下，同时我对少数内容略做点评。

关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见

　　各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：

　　根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）精神，按照市政府统一部署，为进一步加强和改善房地产市场调控，支持居民自住和改善型住房消费，遏制房价过快上涨的势头, 促进本市房地产市场平稳健康发展，结合我市实际情况，现提出如下实施意见：

    一、增加住房建设用地供应，2010年全市政府土地储备和一级开发投资不低于1000亿元。加大政策性住房建设力度，调整住房建设用地供应结构，2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上图行天下，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。

    点评：中央强力推进住房保障，据住建部的规划，2010年全国新开工600万套政策性住房，而2007年全国新建商品住宅（包括经济适用房）也只有625万套，也即2010年全国政策性住房新建量占全部城镇住宅新建量将超过50%。上海将达6成左右。不是地方激进，而是中央压力太大。这么多保障性用房冒出来，对百姓是好事，但极有可能过犹不及。

    二、切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，对已供地未开工、已开工未入市的普通商品住房项目，各部门进一步加强监督管理和跟踪服务，发挥行政审批绿色通道机制作用，促开工、促上市。

    点评：这条其实非常笼通，地方基本上不知道如何落实，住建部层面没有明确规定。普通住宅已有标准，中小套型可以指代90平米以下，可中低价位就难说了。除非像上海那样发动国有开发商，搞大型中低价居住区。

    三、加快推进全市棚户区改造工作，结合保障性住房建设，力争再用两年时间，全面完成三区三片棚户区改造和中心城区危旧房屋保护性修缮任务。进一步完善“修缮、改善、疏散”的旧城房屋保护修缮模式，加大政府投入，注重旧城风貌的整体保护，疏解人口，使居民住房条件得到明显改善。

    点评：中央规定是让各地五年搞定城市和工矿区棚户区改造，有条件的地方三年搞定。北京决心更大，两年搞定（不知是否全部）。但现在最大的问题是，新的动拆迁条例意见稿中，将危旧房改造列为公共利益，被部分人士反对。如果旧改不能被列为公共利益，则很多城市五年铁定完不成棚户区改造。

    四、严格二套住房购房贷款管理。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

    点评：这条就是“国十一条”与“国四条”最大的不同之处。商业银行基本上已开始严格执行，而且对首套房贷也严格起来，首付三成，利率八五折已成主流了。

    五、严格执行国家有关个人销售住房的税收政策。自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。未满5年的普通住房和已满5年的非普通住房买卖时，营业税按全额缴纳的，方可享受个人所得税按总额1%缴纳的优惠；

    点评：这条紧缩力度超过中央政策，按个人所得税法房产交易应按差额的20%征税，实际上各地都是按1-3%的交易总额征税，后者比前者少缴很多。如果想按1%交税，那营业税须是全额缴纳。北京这招够“阴”的，赞一个！

    六、严格执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。

    点评：2006年国家出台限外政策——“171号文”，后来各地有所放松，尤其是2008年市场低迷之际。但很多城市只是暗地里放松，可北京于2009年1月明文规定终止限外政策，咋就这么露骨呢，看来北京市房管当局的决策水平也不高不到哪里去。搞得现在很被动，又明文规定重新生效。

　　七、加强土地供应管理和批后监管。从严控制商品住房项目单宗土地出让规模，出让面积原则上不超过20公顷。土地出让价款首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，并严格按出让合同约定的时限要求支付剩余出让价款。加强对已出让房地产项目批后监管，依法开展闲置土地的清理。未按土地出让合同约定期限支付地价款、开工、竣工的房地产开发企业图行天下，严格追究违约责任，并限制其参与土地出让活动。

　　八、加强商品房销售管理。商品住房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围。取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。

　　九、加大房地产市场执法检查力度，进一步规范市场秩序。市和区（县）住房和城乡建设部门要会同有关部门，严厉打击无证售房、未按规定时限开盘、捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息等扰乱市场秩序的违法违规行为；国土资源部门要严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为；发展改革部门要加强商品住房价格监管，依法查处房地产开发企业和中介机构在房屋交易中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定的行为；税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度；金融管理部门要进一步加强对金融机构房地产开发贷款业务的监督管理和窗口指导；国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。

　　十、进一步加强房地产市场监测和信息发布。继续加强房地产市场统计、分析和监测，完善房价分类统计和发布机制，稳定市场预期。

　　十一、各区（县）政府要按照本意见要求，切实落实稳定房地产市场、解决中低收入家庭住房困难的责任。市政府有关部门要加强对各区县政府落实房地产市场调控政策和保障性安居工程实施情况的指导支持和检查，确保各项工作措施落到实处。

　　北京市住房和城乡建设委员会    北京市发展和改革委员会

　　北京市财政局                北京市国土资源局

　　北京市规划委员会           北京市人民政府国有资产监督管理委员会

　　北京市地方税务局                 北京市统计局     

　　国家统计局北京调查总队          中国人民银行营业管理部

　　中国银行业监督管理委员会

　　北京监管局

　　二○一○年二月二十一日