5年后再论买房还是租房

2005年5月，上海财经大学出版社出版了我的专著《中国房地产投资策略分析》，今天（5年后）我一字未改摘录第一章“买房还是租房”的引言和小结，由于篇幅较大就省略了中间部分。

第一章 买房还是租房

房产是劳动的果实；拥有房产是人们所企望的；

它是世界上的一种美好的事物。

亚伯拉罕·林肯(Abraham Lincoln)

美国第16任总统

l        引言

 “是或不是”可能是生活中的最常用语,也时常是最关键的和决定性的用语, 同样, 在涉及到住房的时候, “买或不买”是绝大多数人一生中所做的最重要的经济决定之一. 要让人们在较短的时间内做出“买或不买”的选择,对他们来说通常是很困难的, 他们中有些人无从选择,而其他人做出的选择标准又会不同.

事实上, 多年以来，生活当中被问到最多的问题就包括, “现在可以不可以买房?”“房价会不会再涨或会下跌”,许多人认为如果刚买完房,房价就降了, 那就吃大亏了,或是现在不买, 如房价再涨, 那也会造成巨大的间接损失等。那么到底在一特定时间(包括现在)买房子合不合算呢? 读者们, 要明确回答这些问题，尤其是你打算买房时并要对这一项投资负责，就应该认真仔细地研究房地产和相关经济信息, 充分考虑到影响房地产市场形势的关键因素, 具体来说就是要了解买房和租房,房地产的需求和供应, 决定房价的因素,政府的政策, 贷款的方式和成本, 房地产投资的目的和成本, 房地产投资者和如何做房东, 如何选择和出售房产等. 在本书中, 我们对这些内容都做出了详细的讨论研究. 预祝你们成功!

本章首先讨论自有住房率和自有住房的需求及国内外相关情况，然后对买房和租房的最基本的益处和负担展开讨论, 从而让读者对决策过程有全面和更深入的了解,另外,还讨论了房产的购买承受力的问题,加深人们对这一问题的认识,比如说,如果是租房或者是买房,那它们以后的发展趋势如怎样,以及做出这决定的实际和理论根据是什么, 当然，最终的购买者决定取决于您（或者是您的贷款银行）。

l        中间内容----------------（省略）

l        小结

我国1978年改革开放以来，人民生活水平的持续提高，特别是在90年代中许多城市实行公房改革和90年代末开始真正意义上的商品房市场的出现, 和近几年中商品房市场的快速发展,人民居住水平和成长面貌发生了根本的变化。我国这方面取得的成就是有目共睹.

同时毫无疑问，想要拥有一间属于自己的房子是许多中国人梦寐以求的事情, 而这一梦正在实现, 和发达国家里比较，以北京和上海为例，其住房拥有率为70%和75%就也可以证明这一点, 但不能仅以住房拥有率衡量一个国家或城市的住宅条件高低，事实上我国家庭平均的住宅面积和质量和发达国家比较都还较低。

虽然拥有自有住房的有许多好处，然而，全国许多地区房价经过1999-2004年较大的上升, 目前已是较高的价格位置，这会减少相当一部分人的购买力。同时我国许多城市, 包括北京和上海仍有30%和25%租房家庭中的许多人梦想拥有一套属于自己的房子。尽管最近几年一直执行低利率政策，但是房价上升较快, 使一部分低收入的和工作不稳定的，包括部分年轻人可能将远离自买住房，前者是他们买不起工作所在地的房子；而后者则是相对流动工作的人，他们买不起自己希望居住的城市的房子。增多的晚婚人群，更少孩子，离婚率增加的未来家庭模式，更多的单身家庭，所有这些问题共同削弱了人们对住房的渴求,并将会继续影响到一部分人做出是否拥有住房所有权的决定。而在意识到这些问题后的以上人士, 如能有紧迫感, 再正确安排自己的财务计划, 也会在房产投资方面有很大收获(请再仔细阅读以下章节).

我们可以预测不管我们是否愿意看到, 事实上已有住房者再买房的趋势可能将会延续，在不远的将来如果我国整体拥有自住房的比例保持稳定, 且部分城市(特别是北京和上海这些大城市)拥有自住房的比例可能下降或接近发达国家的水平，就将会有更多的住房拥有者成为多幢出租房的主人。

张健 北大纵横管理咨询集团合伙人，资深房地产投融资和战略专家，全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家，多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，20多年从业经验。为许多著名房地产企业和高校提供咨询、培训和授课，著有《中国房地产投资策略分析》、《房地产投资》和《房地产融资》等六部房地产专著。