全国双料地王“变态”诞生记

今天下午1点30分，上海外滩“地王”进行投标。该地块出让面积为45471.9平方米，用以商业、金融、文化、办公建设，为上海外滩国际金融服务中心的组成部分。

此次所拍卖的上海外滩8-1商业地块为上海版“勾地制”试点的第一幅土地。所谓“上海版勾地制”，全称为“土地出让预申请模式”，意指提前公示土地出让计划和出让地块的详细信息，接受开发商的预申请，以稳定土地市场供应预期。

投标现场四个申请通过的竞标人提交的底价为90亿元，最低保证金为4.5亿元。此前呼声很高的香港新鸿基以及和记黄埔等并不在此次通过预申请4家开发商之列。而四投标人共涉及9企业，其中上海新黄浦集团和上海证大两公司为独立竞标人，另外两个复地和中华企业为联合竞标。值得关注的是，这四家公司都是主业在上海的房地产上市公司，难道是给上海企业“吃小灶”？

终于，历经9个小时，结果出炉，上海证大92.2亿鲸吞外滩8-1地块，楼板价达34366.5元，底价90亿。超过去年绿地73亿地王，成为上海的新地王，也极有可能成为2010年全国新地王，不仅总价地王，还可能是单价地王（去年全国单价地王是中建地产拿下的新江湾城地块，三万二）。

按照规则，提交预申请报告的开发商将能够在未来评标中获得加分，但项目出让并不会禁止未递交预申请的开发商参与最终竞买。通过预申请的是四家，这部分评标仅以除价格以外的资质、开发经验以及持有物业数量等外部因素作为评分依据， 综合得分中华企业联合体139.56分！新黄浦89.5分，复地联合体102.44分，证大106.28分。于是最终进入竞价阶段的只有中华企业和上海证大。最后由这两家企业竞价，价高者得之，上海证大胜出。但最终胜出价还没有复地报出的93亿高！

2009年地王频出,地价涨幅超过房价,高地价直接推高了房价,因此"国十一条"中明确提出要尝试土地出让的综合标评法（实际上这也是上海的先进经验）,这有助于改变"价高者得之"的简单竞标标准,有助于抑制高地价,进而稳定房价预期。

外滩这幅宝地可以说是全国第一块尝试预申请和综合评标的黄金地段的经营性用地出让,虽然总价较高,很有可能成为2010年的全国地王,但是以接近底价的价位成交,比较好的控制了地价.可以说取得了预期效果.

但这一出让制度到底是否真正做到了公平公平,真正让所有想要竞标的企业不抱怨,不反对,尚需有一个尝试和摸索的过程。估计复地和新鸿基以及和记黄埔等会有点小意见。呵呵