决定2010年楼市的三大因素

中国楼市告别了喧嚣的2009年，2010年又将做何表演？新年伊始，满耳朵听到的都是些坏消息。紧缩政策一个接一个的出台；地产股早已跌得一蹋糊涂；一月份全国各地商品房成交量皆有所萎缩，上海商品住宅成交量更大降五成左右；上海二手房市场比一手房市场反应更快，部分板块价格已开始松动，房东不再肆意跳价，不得不低调让利。

造成年初房地产市场调头的主要因素有三个，即调控政策转向、资金面趋紧、市场自我调整的需求。这三个因素随着时间的推移会进行动态变化，同时也决定着今年全年的市场走向。对此，笔者简要析之。

首先，房地产政策由宽松转向紧缩。我国房地产市场属于典型的“政策市”，而自去年12月开始，政策明显转向。12月9日，国务院常务会议决定停止二手转让的营业税优惠，但其它优惠政策继续执行；12月14日“国四条”出笼，罕见的提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，还是“有保有压”，保的是自住和改善需求，压的是投资投机性需求。其后还有五部委联合出台规范土地出让金管理的文件等。

及至到了今年1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条）下发，多少有些惊动业界。从形式上看，“国十一条”主要重申和细化了“国四条”，然而其措辞明显比后者严厉，抑制性的内容远多于支持性的内容。比如，“国四条”中曾明确支持二次置业中的改善性购房需求，而“国十一条”中却规定只要是二次购房，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

另外，“国十一条”中还强调：“防止境外“热钱”冲击我国市场。”“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”“探索土地出让综合评标方法”，“已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。”房地产开发、销售的每个环节，基本上都有紧缩措施用于打压投资投机需求及企业违规行为。

其次，资金面超级宽松状态不再。按经济学原理，流动性过剩一般会造成资产价格上涨和通货膨胀，反向思维，如果流动性紧缩，则会抑制资产价格上涨。去年12月中央经济工作会议明确了今年仍然实行适度宽松的货币政策，但根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性。实际上，是为今年政策小幅调整埋下伏笔，如果经济增长偏快，出现过热苗头，刺激政策将会陆续退出。

实际上，年内发生的迪拜外债危机和希腊信用危机，皆警示了资产泡沫和金融风险，我国相关决策层亦高度关注。近期，银监会已要求各大商业银行对当前面临的六大风险进行全面自查，其中与房地产相关的有两项：房地产行业信贷风险、个人贷款违规流入资本市场风险和流动性风险。最新的数据表明，去年全年GDP增幅为8.7%，超额完成“保八”任务，第四季增幅高达10.6%，看来今年又该担心经济增长过快了；另外，12月CPI增幅快速攀至1.9%，通胀警报开始拉响。

由此，则货币政策必然会慢慢转向适度紧缩。实际上2009年下半年，央行就开始公开市场操作，有意回收流动性，但动作并不大。2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是2008年6月以来，19个月中首次上调，是信贷收紧的重要标志，同时也标志着货币政策正式出现拐点。今年可还会多数提高存款准备金率，加息的可能性进一步增大。由于房地产业受货币政策影响很大，随着信贷的紧缩，楼市必然受到负面影响。

再次，高烧之后的市场有调整的内在需要。在市场经济条件下，有只“无形之手”会对市场进行调节，尤其是当商品价格偏离价值中轴时，会将其拉回到合理区间。商品住宅市场亦如此。2009年全国房地产市场成交量和成交价皆创历史新高，大量投资投机需求入市，市场本身就存在过热现象，甚至透支了部分2010年的需求。即便其它外部条件不变，今年楼市有所调整，也是非常合理和必要的。比如笔者经过测算，2009年上海新建商品住宅（市场化的）成交量高达1900万平米，明显超过近几年1500万平米的平均水平；至于二手住房交易量，就更惊人了。这种高量高价态势，不具有可持续性。

在上述三股力量的综合作用下，2010年全国和上海楼市进行一定程度的下调，已成定局。尤其政策重点抑制的“部分房价过快上涨的城市”，包括上海在内的一线城市，成交量将会显著萎缩，价格亦会有所下调。但考虑到宏观经济依然稳定增长的大环境，也不要奢望房价会大跌。