雾里看花地铁房

                          雾里看花地铁房

如果就买房意愿的权重，在房展会现场做一次民意调查。相信超过70%的人会对在前三个选择理由中提到地铁。

上海地铁开通至今10多年了，市民已经普遍接受了地铁出行的方式，就买房人而言，有了地铁用了地铁依赖了地铁，仿佛距离是用时间来丈量而不是用尺度了。

随着上海地铁的四通八达，地铁房的概念也被广泛应用。

那么面对如今林林总总的地铁房，该如何选择呢？

如何透过地铁房的广告背后，去识别李逵和李鬼呢？

唯地铁房是举的粉丝们，谨防怎样的地铁房陷阱呢？

自住和投资需求的不同，又如何在地铁房上进行甄别呢？

以下按照地铁房的选择六大要素，为您一一解构：

第一、距离产生美，谨防两头误。

翻开报纸，“地铁房”三个字好像给一件普通衣服贴上名牌标签一样顿时身价百倍。我们更经常在售楼处听到这样的对话：

“噢呦，这个嘎远的地方还卖15000啊？”

“远怕什么啦？不是有地铁么？”

地铁房成为了楼市中恒隆和七浦路的重要区别。殊不知，地铁房背后的距离，从来没有一个明确的说法。举个例子，闵行马桥有个55万平方米的大盘，距离五号线华宁路站要3公里多，也号称自己是地铁房。真的冲着地铁房去看这个楼盘，我估计走到售楼处不是先问“你们卖多少钱啊？”而是问“能给口水喝么？”

那么，是不是地铁上盖或者紧邻地铁就是好的地铁房呢？也不然。地铁的运能特性，决定了将带来噪声、灰尘、人流和震动，对于居住的环境、安全、建筑寿命都会带来一定负面作用。所以迷信和地铁依偎的买房人，交房时记得给自己买点有助睡眠的药。

一般来说，地铁和房之间的距离，最好在300-500米左右，走走不会太累住住不会太吵。这和要不要住在南京路是一个道理，最好的该是“南京路一拐就到”的位置。

第二、光有地铁是不够的

不要忽视公交的辅助作用。

如果购买了较远区域，但唯一的到达工具是地铁，那么也要注意了。

首先，地铁也有上下班时间。其余时间还是需要公交进行很好的补充，否则早几点前和晚几点后，只能依赖差头或者黑车、乃至“瘸的”，那无论是经济成本还是安全系数，都要遇到一定的考验。

从居住和出行的关系来说，地铁是飞机大炮公交是小米步枪，一般的就近活动区间，是需要公交和地铁进行间或配合的。

公交不是万能的，没有公交也是万万不能的。

第三、风水眼光看地铁房

不管你信不信，买房人总不希望自己最终买个凶宅吧。

那么，就有必要对着地铁选房的风水进行简单培训。

有个真实案例，有人买房后兴高采烈，为了彰显其地铁房的“原装正版”，跑来叫嚣“阿拉买的房子，正对着地铁口”。

立刻被我一顿白眼。

社区和地铁“嘴对嘴”绝对不是亲昵关系而是想冲关系。一般而言，自己所住单元最好不要对着大门口，那么社区对着地铁口也是同样要回避的。社区正对地铁口，一方面是常住人口财气被流动人口吸走，另一方面地铁口是暗口社区是明口，属于比较冲比较忌讳。

最好的风水口位置，是社区（口）和地铁（口）保持距离地平行，所谓左青龙昭示四通八达为我所用即是这个说辞。

第四、不要忽视会所配置

很多买房人认为，会所的作用不如超市。这个观点没错，但是不全面。

关键是看对哪种消费群体而言，对于购买了近郊地铁房的年轻购房者而言（请注意，如下论证针对的是同时满足近郊和年轻人两个要素），会所将成为社会内乃至社区周边唯一的休闲娱乐场所。

如果没有会所，一方面在需要休闲的时候，需要承担一定的交通出行成本；另一方面，没有会所对于特别是大社区的邻里圈子形成是具备缺失平台的。

对于以来地铁房的年轻人而言，社区是同事、亲戚、同学之外的“第四感社会”，他们对于会所的需要不仅是娱乐自己，也是一种人际圈层的自然形成。

第五、地铁要有其他背景来复合

这点对于投资者尤为重要。

满目地铁房，使得区域的概念被弱化了。

那么随便问一句，你说买松江好还是买青浦好啊？

选择为难的理由是，他们都有地铁，如何选择？

那么，不妨运用“1+1大于2”的原理，在单一地铁概念被普及之后，有什么背景优势支撑这个物业，为其带来后续升值的炒作题材呢？

举个例子，昨天有人拿了四平路上世博花园三期和江湾的涵碧景园来问我，我的结论是，如果自住选前者，如果投资买后者。

原因？很简单。前者用一句话概括就是“市中心的地铁房”，后者则是“江湾新城内五角场副中心的地铁房”，就算两者在户型、价格、配套上都是半斤八两，那么后者依托区域背景后续再上层楼的意图更加可期。

所以，买地铁房投资，最好选择那些前面有个定语的复合型地铁沿线物业。

第六、地铁和地铁也是有三六九等的

这个问题投资和自住都比较适用。

在这里说的并非不同地铁之间的硬件区别。

从地铁的沿线区域价值，可以比较出未来居住到达这些区域的品第和成本。

比如，在中山公园上班，你可以买2号线？3号线？4号线？乃至未来的某号线，在首先比较了自己的经济能力之后，还需要比较一个对于自己未来可能的经常出没区域概率比较。

就自住者而言，相对比较简单——

比如，你喜欢在五角场买东西，可以选三号线；

比如，你兼职地方在西藏南路，可以选四号线；

比如，你需要在张江上夜校，那么可以选二号线。

对投资者而言，则要换个思路——

需要按照比较这几条轨道的沿途商业价值来选择。这样的结果毫无疑问，二号线沿线最具备商业价值，而事实上二号线是上海地铁中最具备消费能力的，名副其实的“开往春天的地铁”，试想，二号线沿途将经过“天山路、中山公园、静安寺商圈、南京西路、人民广场、南京东路商圈、陆家嘴、世纪公园、龙阳路和张江”，这些商圈、CBD和交通中转岛，还不包括以后的两大机场。

投资该沿线物业，对于未来的租赁和转手，就有很多说头和策划题材。

所以，别以为买地铁房只要看到地铁就买，

这个命题其实是个综合性的比较哲学

地铁在开，但是开往现金还是开往陷阱，这个需要每个买房人好好思量一番。