给“后世博楼市”算一卦

世博会和上海楼市，这两个领域的词本来是没有什么必然联系的。

但是不知道从什么时候开始，就有一种传言形成一种市井共识，认为“世博会以后，上海房产要跌了”的论调，并入HINI流感一样迅速蔓延。

本人在第一篇博客中已经描述并驳斥了这种观点，但是仍有人强加一个纯市场行为给一场纯城市营销载体。

既然躲不过，那就让我们就世博会给上海楼市带来的几个变盘方向进行预测。

如有雷同纯属巧合，

如有不同不许吵架，

如有补充自己完善，

如有疑问自己去猜。

预言之大势：世博会期间，引爆楼市成交

我至今无法理解“世博会后楼市会跌”的理论依据在哪里？我只能亮出我自己的观点，世博会是一次城市营销，它将让上海在全国乃至全世界的心目中更加向往，那么全国大学生毕业会继续乃至放量地涌向上海，这样就构筑了上海居住需要的进一步提升。

上海一定不会走深圳的老路。

世博会势必有大量的人群涌来上海，这些人群的消费能力或有高低，但是只要世博会是一次成功或基本成功的展览，那么这些外来人口对于上海的需要程度就得以升温，尽管各有消费阶层，但是从滨江到外环价格不同供应品第也不同，上海楼市的包容性决定了“总有一款适合你”，所以世博期间大量外来人口将根据自己的喜好和腰包丰满程度选择在上海置业。所以明年下半年，上海楼市的成交将因为外来的挤压而迅速放大，价格有望进一步坚挺。

预言之动作：曹杨新村全面开启动迁

第二个驳斥是关于“市中心没有地了”的杞人忧天。本人自己从事过多年的房产营销，也曾经因为需要而叫嚣过市中心资源SOS论的观点，但是其实大家都知道，上海市中心充斥着类似曹杨新村和延吉新村等大量建设与上世纪70年代的随意规划的产物。

市中心目前没有大面积空地！

市中心地价居高不下政府财税支柱效用明显！

这一组困境和诱惑的剪刀差，将最终以后者完胜而告终。

其导致的直接效果，是政府将启动第二轮“寻地行动”，大型新村本身形象已弱难以匹配上海、较之棚户区其产权关系更加简单等说辞，将使得以曹杨新村为代表的30岁少壮派新村全面进入动拆迁程序，又一轮城市自我改造开始了。

预言之冷门：松江新城无可奈何“空城计”

事实已经证明，一城九镇是个贻笑大方的政府规划。尽管，暂时因为房产高烧不退而鸡鸭升天，但是这些新城如果本身没有产业动能的支持，其对于长期居住经济学是缺乏支撑的，也就是说新城如果只有超市而没有产业，新城只能花钱而没有商机，那么只有一种人可以接受这种“只出不进”的区域供养链。那就是老人，而只有老人的区域，是无法支持价格坚挺的。

地铁可以拉近城市和区域的距离，但是地铁无法提供产业倾斜和惠及。

所以，地铁在“牛奶还是机器”的选择中，它只能获得类似牛奶的单一消费机能评级。

盘点目前的上海诸多新城。松江新城将非常“有幸”成为新城中的降级区域。

原因？——都是大学城惹的祸。

松江大学城有别于杨浦的最主要区别在于，周边没有延续人才和孵化人才的产业平台，一个只能求学的地方，它的生命力不过4-7年，所以松江新城是个“城市换乘区域”而不是“城市终极区域”。

所以，尽管轨道交通9号线导入部分人群不假，但是这两年，我们也同样看到松江新城的房产价格适中盘亘不前，2006年该区域一个楼盘开盘6000，历经了07年的大卖和09年的报复性反弹，目前价格在7200，近来松江新城大量抛盘的佐证，也预示了这一点。

世博，将不会给这里带来“一人得道全家发达”的见者有份奖。

预言之难题：棚户区将“被研究”就地发展模式

想必曹杨新村，上海的棚户区将彻底成为“城市发展的死角”。

一方面，棚户区内户口关系错综复杂，一间房里5个户口一点也不奇怪，所以开发商如对其动迁，将极大拖累流动资金和回报率；

另一方面，目前尚未被动迁掉的棚户区，普遍面临着地块空间羞涩和形态不整两大顽疾。对于要花大钱动迁的开发商而言，势必要追求大开发来实现“大赌大赢”的战略格局。棚户区面积羞涩不说，那种怪异形态，都将给开发和规划带来很大难度。

盖棺定论，棚户区多数只能拿来做绿化。

中远两湾城的神话到此为止了。

因此，在这种无法再造的窘迫背景下，政府将会采用牙医哲学，即不能拔的就补，不能补的就缓。棚户区将作为一个新的课题被市政府顾问团进行重新研究加固。

后续能否出台一个“市区古镇”模式也未尝不可能。

至于“弄堂文化区”的改建，也难保不搭上世博的概念，进行一轮新的“死马当活马医”大跃进行动。

毕竟，林子大了什么鸟都有。

上海要为“海纳百川”报以一个苦涩的笑。

预言之迁徙：外环竞争不过苏州县级市

假设我之前的关于“世博将催生上海一轮新的房产成交”论调成立。

那么，上海外环真的要跌了。

上海外环将死于两个字——尴尬。

随着世博会前大多数轨道交通要“赶集交付使用”，而随着这个概念的提前透支和对于无往不利的全民市政信心，在09年上海楼市的全面防卫过当中都得以“超支”，外环价格一方面更加迫近市区，也进一步拉大其和郊外环之外几步之遥的苏州下属五个县——昆山、太仓、常熟、张家港、吴江。

随着城际高速的逐步完善，以及上海出口收费的逐步取消，我们可以相信泛上海格局已经形成。

那么试想，购买青浦新城的单价在15000元（即时现在没到，也快了，因为20号线“赶”在世博前要通车的），而再下去30公里的昆山非一线市中心，公寓价格在5000，这个巨大的落差是在很长一段时间可以存在的，因为那些县属本地常住人口很少，整个太仓也就10万，需要源源不断地导入外来人口居住安置，那么这样的改造和导入又是非市政强迫性的，所以这些区域的价格在未来一段时间可以保持令人惊奇地“不动”。

外环无穷动，在这个只放大不拉近的选择层面，一些不需要工作的老年人和有车的三口之家，将会选择索性走出城外而不留恋外环。