今年房地产是不是死蟹一只 ?

2010-01-15 08:41:47

三十多天时间内，随着中央政策连环炮炮连续发出，6部委解释如何细化政策，将连环炮落到实处，炮炮见红，楼市已经被打成塞子了。事实上，还没等细化政策出台，楼市已经“千里冰封万里雪飘，望楼市内外，惟余莽莽了”。

管理层出台这一系列政策，确实很管用，而且有些像2008年的翻版，置2008年楼市成交量于死地的收紧货币政策和二套房贷政策在中央的连环炮中都已经明确显现，但这种管用只能是高压下的管用，也就是说：楼市，也该歇歇了！

各地楼市成交量以垂直跳水的姿态出现在新年第一周，根据中原监测系统显示，2010年1月4日至1月10日，京、沪、广、深四大一线城市成交总量环比下跌20%，其余五个重点城市成交总量下跌44%。其中，杭州、广州、成都三城市环比下降七成以上，而成都跌幅最大，达到97%之多。而且不仅仅是一手房市场成交量如此迅猛的下挫，二手房市场成交也在全线溃退。中原领先指数系统数据显示，2009年12月全国京、沪、穗、深、津五大城市二手房住宅市场成交量正在全线溃退，深圳下跌幅度最大，达到21.55%，北京次之，为21.38%。北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超过20%，上海和广州下滑幅度相对较小。

虽然成交量已经确定冰封，但房价却岿然不动。特别是受到抢政策末班车的影响，12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比上月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。随着优惠政策戛然而止，楼市火爆一夜之间变了脸，市场预期不是很好，观望者越来越多。不过，因为开发商们在2009年获得了大丰收，资金链已经和2008年不可同日而语了，而且，经过2009年的央企疯狂抢地抬高地价，房地产企业实质上门槛已经抬高，拥有国企和央企背景的开发商资金自然比2008年时代的开发商更为充裕。因此，若是想要房价有大幅度地下挫，可能性也不是很大，但量能萎缩势必造成局部性的调整，这种调整有可能以涨幅调整为主线，以绝对价格调整为辅的趋势。

虽然老百姓很难等到房价大幅度下挫的机会，但是如果管理层真正的增加小户型的话，还是可以满足更多人的需求。住房和城乡建设部副部长齐骥指出，“我们的工作目标是尽可能地多提供普通群众能够消费得起的中低价位普通商品住房。”增加小户型甚至迷你户型，至少在总价上能够减轻购房者负担、减少银行风险增加供给量的好处，从而减少老百姓被高房价灼伤的程度。

其实，国外还有十平米的房子，美国的“风滚草小房子公司”售出的最小房子只有4.6平方米，而最大的是71.5平方米。房子的平均售价在5万美元左右（约38万元人民币）。吃饭、工作、娱乐、洗澡、睡觉，都在区区9平方米的迷你小屋里，生活照样悠闲自得——这就是美国人Jay Shafer亲手设计建造的梦之家“风滚草”。当然，这种小房子也太小了，已经不符合我们经济发展的趋势了，但我们的经济发展水准也没有到动不动就是100平米以上的水准。

而事实上，小户型的供应量非常少，需求量非常大，这就造成了必需要攒够足够的首付才能买得起房子，而且，由于金额巨大，往往是风险也很大，一旦经济波动，房奴们月供都成问题。由于没有供应迷你户型，消费者也买不到，只能挤在一起买“法拉利”。因此，我们必须要制定市场规则刺激开发商多开发小户型的房子，节约土地以及减轻风险。

由于09年房价上涨过快，因此房价与租金的收益比率越来越不匹配。以拿上海为例，住宅租金的收益仅仅2-3%，其它一线城市也不会超过3%的收益率。目前正流动这样一个商业动向，不少投资者在政策对住宅市场打压前提下，正对商业地产的投资在不断的关注。商业地产目前在市场的租金收益率一般在5-8%，投资价值还是比较可观。浙江许多资金抱团蠢蠢欲动来撬动商业地产这块蛋糕，他们的手法还是集资抱团购房，整栋收购写字楼和大型商铺，目标是一线城市的商业楼宇。

确实，商业地产在这几年严重被低估，目前商住倒挂是常见的现象，正因为如此，商业地产正处于价格洼地，有眼光的投资者已经密切关注了，普通投资者在2010年也可以多加关注。笔者一直呼吁，在高房价时代，应该让投资者分散投资，不要集中资金全部砸在住宅市场上，对于商业地产三级市场要放宽税收收取标准，通过减税来带动商业地产的活跃度，也是平抑住宅市场房价的一个极好手段。

高房价是中国社会的一个现实，如何平稳地解决高房价难题，既不让高房价崩溃拖垮经济，也不让高房价高温灼伤老百姓的心，需要更多的理性和聪明的办法。仅仅满足于高压政策，被历史已经证明是死路一条，因为他没有给市场一个合理的安排，而仅仅是强迫马儿不喝水。综合来看，调整供给结构可能是目前最佳的办法了。

博主声音：确实，随着气候进入20年的冰河期，市场也随之变寒冷了，似乎这是一夜间的事情，正是应了那句话：大河上下，顿时滔滔。昨日还人仰马翻的热闹市场，变成了门可罗雀的地狱，但是，开头并不代表结尾，年中以后的行情尚未可知。今年房地产市场还是有相当多的投资机会，并不是死蟹一只。