楼市成交量瞬间跌入冰冻期

楼市成交量瞬间跌入冰冻期

和股市迎来开门绿一样，2010年的楼市也吃了闭门羹，随着寒潮的降临，成交量也如同突然从盛夏转到严冬，楼市在元旦假日期间成交量急剧萎缩，形成了黑色元旦假日。生猛的调控政策终于扼住了房地产市场的脖子，元旦期间，市场的成交量从南到北一线二线城市急速跳水，南京元旦两日仅仅成交4套，上海三天只有168套，而北京商品住宅期房成交量环比骤降6成，二手房仅成交30套；元旦3日，深圳一手房分别成交93套、99套和96套。成交量急剧跳水，已经成了楼市的心腹大患，也意味着2010年的楼市前景很不妙。当然，楼市元旦节日成交量急剧缩水，只是一种先兆，后续的成交量还有待观察。

就拿上海来说，三天成交量才区区168套，这与去年日成交量达到1000左右的水平简直是不可同日而语，可以用跳水来形容上海的成交量。究竟是什么导致了2010年的楼市成交量急速缩水的局面，主要有以下四个因素。

第一，中央拳打和地方脚踢，造成2010年楼市成交量的开门黑。从中央角度来看，高层一连发布了三套政策，即营业税复位、国四条、打击土地囤积和规范地方政府的行为，被称之为组合拳，据说，这只是一个开端，后续的调控组合拳还会鱼贯而出。从地方角度来看，土地财政已经超收，中国指数研究院日前发布报告称，2009年中国土地市场火爆，地价高涨，多数城市土地出让金收入增长超过一倍，其中，上海、杭州、北京土地出让金收入位居前三甲。暂时已经不需要再受制于房地产市场了，因此，在中央的督促下，各地也开始凶猛的调控行动。上海实施了所谓的促进楼市健康发展新打压政策，主要采取的是通过恢复税收政策、严格执行差别化信贷政策来遏制楼市的成交量。

第二，2009年四种需求集中释放，提前透支了2010年的部分需求。从统计局的数据可以看出，2009年一月到十一月商品房的销售面积为75203.15万平方米销售增速达到了53.0%。从现实来看，2009年四月以后，全国各地出现了抢房热，由于产业资本无法在通缩的实体经济中生存，信贷资金和聚变为游资的产业资本开始纷纷抢入房地产市场，再加上2008年一年的低迷，改善性需求和刚性需求的集中释放，造成了房荒以及房价的迅速飙升。2009年的火爆注定部分地透支了2010年需求，但从供给的角度来看，优质新盘开盘量也在减少，好地段出现的地王楼面价已经很高，这些楼盘只能等待升值之后再卖，在这种背景下，元旦出现了开门黑的局面，是在情理之中的。

第三，房价飙升也给成交量设置了一个坑，因为价格是限制无限欲望与现实的标尺，不少城市的房价飙升确实限制了很多有效需求。在收入暂时没有快速增长的条件下，如同夸父追日的状态只能使得成交量萎缩。量能的萎缩恐怕会使房价有所松动，但这只是暂时性的松动，不会影响房价上升通道。现实是，限制买卖双方又陷入一个僵持的状态，观望气氛在节日时间表现的很明显，显然，购房者是在等待后续政策对房地产形成垂直性打击，以便在阶段性低点内寻觅到入市的时机。购房者期待2008年那样的调整开始，但现在已经2010年，在宽裕的现金流的情况下，房企的生存能力和2008年不可同日而语，而且经过2009年央企高价拿地，可见房地产企业已经升级。事实上，即使是2008年低迷的时期，房价的松动也只是预期的改变结果，2008年末的那轮大救市政策在实质上意义上只是改变了一个预期。而今又陷入了一调控就死的危险局势下，在经济新的消费点和投资点尚未出现的背景下，凶猛的调控政策，投鼠忌器是必然的。

第四，政策末班车效应使得购买者在节前迅速敲定，而节前的成交量急剧放大正是这种赶政策末班车的催生的，政策干预市场的能力大为增强。需要管理层重视的是，我们是不是回到旧调控的思维当中，暂时的压低只能酝酿未来新的暴涨。

总而言之，在2010年经济形势尚未明确的背景下，贸然掀翻房地产会给经济带来沉重的一击。笔者在中央连续出台组合拳政策的时候，曾经很明确的指出，这种行动会伤及正常的需求，打压楼市的成交量，元旦节日的事实，已经证明了这一点，我们的政策制定者，如何在能够遏制房价上涨的同时，不伤及楼市的正常成交量，才是政策调控的关键。楼市，牵一发而动全身，政策制定者要慎行。