（风险效益的成功案例 分析研究）

（风险效益的成功案例  分析研究） 

“四千万资金撬动四个亿开发项目”的成功案例

按：

 豪宅网的领导们在审核我们的《中国最新图解房地产开发建设流程》演讲稿PPT时，底蕴深厚之“高手”邱易平老总所谓：图解要“有血、有肉、有灵魂”的教诲，笔者愚钝，揣摩半天不得要领。

倒是紹辉 君直爽，直截了当，指出：企业在开发风险中受挫的案例多，这很好，有警示作用，能启发开发业内的高管们对照、反思、警觉；但成功的、激励向上的案例相对较弱，希望在PPT培训教案中增补一些风险效益成功的案例，这样的图解是否要全面些。

朱老总总是那么笑容可掬，左手一杯茶，右手一支烟，镜片后的双眼眨巴眨巴瞄着我，赞美的话多，批评建议很难获取---大有一手交钱，一手交货的派头。这也难怪，知识、经验、建议是有价的！

几位年青后生倒是十分可畏---别有一番评判，得益不少。尤其是李局、周少帅、赵天才、卞老弟。 

（风险效益 案例 增补）

          这是笔者亲历的一个成功案例。

          时间 ：2000年12月~2004年7月；

          地点：上海某中心区。

 （因案例涉及到很多敏感话题和单位，故将有关单位名称、交易金额、交易方式隐去。）

 案例背景介绍：

     某上市公司属下某厂房，位于上海市某经济中心区，由于市规划要求城中厂均需搬迁到指定工业区，又因出让方流动资金、搬迁资金困难，欲将厂房土地转让作为受让方承担厂房拆迁费用为引资条件，以缓解公司资金、搬迁、职工安置困境。

       当时房地产市场行情低迷，地块不大不小，很不规则（呈哑铃型）不易规划。将容积率用足用完只能建47000平方米住宅、3000平方米临街店面、地下（产权)泊位87个。

    前期成本、配套成本、建安成本、销售成本，估算需45000万元人民币（含收购紧贴项目红线某大酒店款）。地块条件（相对）不太理想，处于低谷环境下的房地产开发企业一般不敢贸然介入。

      我们通过前期调研、分析，确认：

上海市房地产市场将在两年左右时间内走出低谷，项目的开发周期与前景将伴随着市场的有序推进而转折；

支撑点是:

处于市场低谷下的建安成本（工程直接费、间接费，可下浮“多个点位”）；

建材采购与垫资空间较大；

人力资源、行政成本、财务成本、灰色成本相对较低；

融资、垫资空间大、成本（相对）低；

...谷底反转迹象明显，市场必将会迈入我们预期中的“阳光时期”。

     在具体操作中，虽然风险较大，但是我们对自己的分析成果充满信心、对自己的

团队技术经验底蕴充满信心，所以董事会研究决定全力介入。

•   操作中将会遇到哪些风险：

 一、土地变性、新建用地规划、建设工程规划；

 二、动拆迁及其补偿；

三、融资渠道、融资方式；

四、产品定位、规划方案设计（建设项目初步设计）及其政府相关部门对初步设计审查、核批；

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五、诸多（下游配合单位）设计单位、施工单位…（招投标）之选择与配合；

六、产品推介、销售策略；

七、掌控 资金回笼进度。

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 （待续）

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