打破阻碍房地产业发展的三重“藩篱”

打破阻碍房地产业发展的三重“藩篱”

全社会对于中国房地产看法，从未像当前这样存在如此大的分岐。自2004年开始，民众普遍认为房价上涨过快，而这也得到中央政府的认可，而且后者也采取的持续的紧缩型调控。2008年10月以来，中央和地方刺激楼市，也得到了部分国人的认可。但今年二季度以来，市场气候出其不意由冬天转入盛夏，房价再次激涨，民怨重新积聚，而政策则变得犹豫不定，近期国务院会议又明确提出遏制部分城市房价过快增长。

中国房地产业承担了太多的东西，有些还算合理，比如支柱产业定位，而有些就存在问题，比如地方财政收入的重要组成。在产业政策和行业监管机制不健全、不合理的情况下，不可避免的出现了许多扭曲的现象，比如行业暴利、官商勾结、地王频出、房价高涨等。与此同时，我国的住房制度远未步入成熟稳定的状态，住房保障与住宅市场化之间的矛盾，始终无法有效化解。从更高层面考量，房地产业依然没有摆脱粗放式发展模式，与国家经济“调结构”的目标并不协调。1998年房改后，我国房地产业的发展经历了“黄金十年”，按发达国家的经验，未来还有十年左右的时间还会保持较快的增长速度，然而，必须突破三大藩篱，方能迎来下一个“黄金十年”。

打破第一重藩篱：调理市场。首先，保持适度的房地产投资开发规模，继续发挥对国民经济发展支柱作用。按照房地产市场与经济社会协调发展的要求，应保持相当水平的房地产投资规模，保证合理规模的土地供应、鼓励自住需求、维护企业正常经营环境，充分发挥房地产业对其它众多产业的带动作用。

其次，实现住宅供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本平稳。从总量上讲，2005年以来全国商品住宅竣工量持续小于销售量，必须增加土地供应，查处闲置用地，督促项目按时开盘，争取实现供求平衡，最好是供略大于求。从供应结构上分析，实践证明，“90/70”政策存在一些偏差，建议廉租房、经济适用房等保障性用房严格遵循中小户型的要求，纯商品住宅户型则由企业根据市场需求自主设计。从价格来看，今年以来部分城市房价上涨偏快，应适当进行调控，建议主要通过增加供应总量、优化供应结构、增加投资投机性购房需求的税负等方式。

再次，着力发展和健全存量住房市场，促进二三级市场协调发展。随着存量房的规模越来越大，三级市场的发展速度很快，尤其京沪等大城市今年二手房成交量曾一度超过一手房。应着力建立健全新建房交易、存量房交易市场体系，完善市场机制，促进二三级市场联动及协调发展，重点促进存量住房市场的有序发展。

最后，完善租赁市场体系，协调发展销售市场和租赁市场。鼓励通过租赁方式改善居住条件，满足不同类型的住房需求，建立健全包括廉租房、公共租赁房、市场租赁房的完整租赁用房体系。一是继续加强廉租房制度建设，落实国家《2009－2011年廉租住房保障规划》，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。二是建立公共租赁房体系，针对性地解决既不符合保障性住房供应条件又无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房问题。三是引导和鼓励企业开发和运营市场化的租赁住房，以弥补政府力量的不足。

打破第二重藩篱：完善制度。制度是保障市场正常运行的重要依赖。第一，加强市场监管监测，建立健全行业诚信体系。加强房地产市场监管，全面监控一二三市场，依法查处土地闲置、捂盘囤房、虚假广告宣传、假按揭、合同欺诈、挪用客户资金等各种违法违规行为。继续建立和完善房地产企业、中介执业人员的信用档案体系，加强对企业设立资质的审查，并提高执业人员的执业素质，加强经纪人执业资格的管理。对于参与房产交易的居民，也应逐步建立诚信档案制度，并纳入个人社会信用记录体系。健全住房市场监测制度，加大对项目开发进度、住宅供求和价格变化、投资投机行为的监测力度。完善房地产统计和信息披露制度，通过引导市场预期，促进住房理性投资和消费，促进房地产市场健康有序发展，同时建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范监测体系。

第二，完善市场规则，规范交易行为。进一步完善市场交易规则，建立健全信息透明、交易安全的房地产登记体系，构筑“物流、信息流、资金流”三流合一的交易平台，完善转让、租赁、抵押和登记等环节的相关制度。全面建立商品房销售合同网上备案和登记制度，尝试建立房屋租赁网上登记备案制度，提高中介机构和交易双方登记备案的积极性。借鉴国外经验，尝试建立存量房交易的MLS（多重上市）系统。加强交易评估管理，努力减少中介市场中的“阴阳合同”、做低价格、偷税漏税等违规行为；借鉴发达国家经验，加紧研究、制定住房租赁法规，规范住房租赁市场，切实保护租赁者的权利。

第三，规范中介市场，强化资金监管。随着存量房市场规模越来越大，规范市场交易行为越来越重要。房地产中介企业数量庞大，素质高低不一，抗风险能力较差。长期以来，存在捏造信息、伪造合同、炒卖房屋、恶意串通、违规收费、挪用资金等违规违法行为。尤其是在客户资金监管方面不到位，挪用客户资金现象突出，从而导致企业危机很容易转嫁到客户头上。2007年建设部、央行联合发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，规定房产中介必须通过银行专用账户结算交易资金；但在实际运作中，部分中介企业并没有认真落实，这需要政府管理部门切实发挥监管职能，督促中介企业严格执行。

第四，完善土地供应机制，与二三级市场协调发展。土地是房地产业的生产要素，只有进一步完善土地供应制度，才能从根本上调节房屋供应，实现与二三级市场的协调发展。可以从以下几年环节考虑。一是通过征地、旧城改造、查处闲置用地、鼓励有地企业开发住宅、等措施加大居住用地的供应量。二是加快农村集体建设用地制度改革，按“十七大”精神，推动城乡建设用地市场一体化进程；三是完善经营性用地出让的“招拍挂”制度；四是进一步完善土地储备制度，全面做到“先储备、后供地”，强化政府调控一级市场的能力。

打破第三重藩篱：转变模式。对于房地产业而言，转变发展模式集中体现为改变当前粗放、低效的增长方式，转换成集约化增长方式，全面提高房地产开发行业科技、生态、环保水平。主要对策可以分为以下四个方面。

首先，树立节约资源观念。房地产业转变发展模式要从转变观念开始。这就需要转变居民的住房消费观念，树立适度消费理念，不能盲目的贪恋大房。对于开发商来说，应转变房地产开发理念，树立开发资源节约型房地产的新观念，把经济效益、社会效益和环境效益统一起来，切实承担起节约资源的社会责任。站在政府角度，要转变政府的向GDP要政绩、向房地产要收入的观念，树立“建立节约型社会”的新理念，以科学发展观为指导，走节约型发展道路。

其次，大力发展节能省地型住宅。节能省地型住宅是指在保证满足住宅使用功能和满意舒适度的前提下，坚持开发与节约并举，把节约放在首位。其核心内容是节能、节地、节水、节材，实现资源节约和循环利用。重点抓住以下几方面：改进建筑设计，节省住宅用地；提高围护结构的保温性能，积极推广可再生能源在建设领域的使用，节约资源；雨水资源丰富的地区，积极发展雨水收集与再利用技术，节约水资源；普遍推广全装修房，节约建材。

再次，完善土地规划，优化土地利用结构，集约化利用土地。一方面，在建设用地缺乏的地区要严格控制高尔夫球场、低密度别墅等与集约用地相悖的项目；中另一方面，适当放宽容积率限制，鼓励开发商建设高层小高层住宅，提高土地使用效率，尤其是在建设用地供应紧张的大城市。另外，挖潜存量土地，促进集约利用。目前，国内大中型城市的土地资源利用程度已经很高，随着大规模经济建设的展开，土地供求矛盾将愈加尖锐，为了适应未来经济发展对土地的需求，土地利用应该走立足存量挖潜的新路。

最后，加强住宅产业标准化建设，加快推进住宅产业化。我国地少人多，仅靠增大住宅建设规模来提高人民的居住水平，不仅空间有限，而且有悖国情。相反，住宅产业化，不但有利于提高生产效率，还可节约能源和建材，提高土地空间利用率，减少施工垃圾和废弃物。推进住宅产业化是转变房地产业发展模式的重要一步。近几年，万科在住宅产业化方面走在了全国前列，2008年率先推出了产业化的实品住宅。政府应当积极扶持率先进行住宅产业化的企业，给予开发成品房的开发企业和施工企业税收优惠，对住宅产业化的部品体系、建筑体系和技术支撑体系给予在税收、金融等方面的优惠支持。