简要归纳房地产供需求主要受什么影响？

房地产的需求受到以下作用的结果：人口因素、政府政策的影响、经济因素（包括失业率，正常的通货膨胀率和利息率水平）、人们的期望、消费者信心和其他投资的收益等。从较宏观的角度来看，我国住宅房地产的需求可以归纳为由以下四大因素决定：

1．人口因素：人口数量、省市间移民、各年龄阶层的分布和家庭组成情况的不同比例。

2．经济因素：比如目前和未来工资水平、利率的水平和浮动方向、融资的可能性、对当地或本国经济、国外经济的敏感程度（如在亚洲金融危机之后几年里公寓市场的国外投资者锐减）、商业活动层次、就业的增长情况和总体的信心水平等。

3．政府因素：包括中央的（譬如税收和外商投资指导方向等），地方的（譬如基础建设支出、中低价房的供应量和租赁辅助方案等）。

4．投资因素：潜在的投资者会考虑类似的资金支出和相应的风险因素来评价其它投资品种的回报。比如股市的不稳定会驱使一些惧怕风险的投资者进入房地产领域。

相应的，房地产的供给很大程度上受到市场需求的影响，而且也是以下因素影响的结果：如国家政府、当地政府规章制度、基础结构设施和建设、税收政策、空置率水平、房地产的实际和预计出租回报率、利息率和融资的方式、外来投资的方向、现有住房数量和建造成本以及市场发展前景等。从较宏观的角度来看，住宅房地产的供应可以归纳为由以下三大因素决定：

1．经济因素：经济增长、利率的趋势和融资方式（这对开发商和有兴趣购买其它房产的卖房者都很重要, 举例来讲：一些银行不贷款给小于五十平方米和低于一定金额的老公房，这同样会给卖方、买方和投资者带来忧虑）、考虑到对未来的预期、收益和资金增值趋势的变化、总体的信心（这种信心基于国内经济状况、通货膨胀、就业情况、人民币的汇率变化和地位、中国以及国外股市的健康程度）。

2．政府因素：包括中央的（譬如税收和外商投资指导方向）。地方的（譬如对于中高密度房产的态度、中低价房的供应量和租赁辅助方案）。

3．投资品种：举例来说，如果其它投资的回报证明更具有吸引力，那么房地产投资将会减少。

通过上述分析可以注意到供应和需求都是由类似的因素决定，这些因素因此能够决定房地产价格的方向和趋势，相对而言，房地产的供给很大程度上受到市场需求的影响。

北大纵横 张健