房价高不一定是泡沫

最近一段时间，国内不少人说房地产市场存在着严重的泡沫，还有国外一些伪专家也恐吓中国说中国房地产市场有着严重的泡沫，而且最近还把这个问题主要矛头指向了适度宽松的货币政策。的确，中国的房地产市场价格在上涨，但还没有形成比较大的泡沫。这个问题暂且不讨论，下面的问题很关键：主要是宽松的货币政策才导致房价上涨吗？现在很多人回答说是。不搞清楚这些问题，我们还得再犯错吃亏。

其实，决定房价上涨的因素很多，但主要的还是以下三条：第一，成本，买地缴税建造以及出售的各种费用和一长条链里面人员的报酬支出。第二，供求关系的失衡，这一点是大家都承认的。第三，商品房投资和居住的双重性引来了一些投资需求。货币政策仅仅是改变市场流动性和预期的因素，如果抛开了以上三条主要因素，看适度宽松的货币政策，认为它是导致房地产价格上涨的主因，无疑非常狭隘的。

现在很多人怀疑成本论，主要依据是市场价格不是成本价格也不是市场价格，与成本无关。很显然，首先有了成本价格才可能有市场价格，成本价格是厂商愿意出售的最低价格。市场价格除了包括成本价格外，还得有市场交易价格，房地产属于流动性很差的商品，要实现交易需要很长时间和很大成本。近些年来，随着成本的升高，开发商愿意出售的价格越来越刚性化，还有，特别是重税主义在房地产市场很严重，税收成本越来越高，这些税收很多都是重复的，而且打着平抑房价的幌子，却成为推高房价的因素。

第二个因素是供求关系严重失衡，表现在价格上很刚性，资源总是有限的，欲望却是无穷的，限制欲望的最好办法就是价格。人为地压低房价，只能是增加有效需求，在中国这种供需严重失衡的背景下，压低价格根本就不是治本之策，你不增加供给只压抑房价反而让更多的制造出更多有效需求，僧多粥少局面根本就没有改变。

住房需求很强烈是一个历史现象，中国城市化进程的不断推进，释放出巨大住房需求，而且，中国的十八亿亩耕地红线卡死了土地供给的增量，中国人对住房的需求达到了饥渴的程度。现在很多要求房改和土改，无论怎么改蛋糕不增加根本就没有解决问题。中国的房价上涨现象绝不是仅仅用货币政策的松紧就可以解决的，也绝不是货币政策就能导致房价飙高的，主要还是内在失衡。适度宽松的货币政策只不过是增加了流动性，让供给和需求之间尽快达到了均衡，而不是因为缺少货币导致两面的交易不能实现。在过去资本主义发生过剩危机的过程中，一个最主要的问题是货币政策没搞好，市场流动性枯竭之际，没有松动银根，结果使得经济大收缩。固守金主义的货币政策最终崩盘，其实，大家仔细想想都可以明白，货币供给是取决于金矿的偶然发现，还是靠央行的根据流动性来调节呢，现在大家都明白了，主要依靠央行根据市场的流动性来调节，决不能按着金主义的固守陋规的做法来套活生生的经济，如果是这样还会有很多商品因为缺少流动性变成了死物，不能交易，不能交易意味着资源的错配和浪费。房地产也是这样，本来双方都想交易，却因为一个个冠以各种名义的收紧政策打压政策导致房屋无法交易，明明地是浪费财力和物力。

而且，压低房价只能对那些有更多财富的人有利，他们的钱总比一般人多，购买力总比一般人强悍。因为一般人在房价调整之际，更不敢买了，他们的买房占收入的比重很大，不容有失，而富人则占收入的比重较小，更具有投资心理。去年的房地产市场的这种状况已经很能说明问题了。总而言之，无论出台什么政策，只要供给不增加，问题不解决，房价依然很刚强。如果你硬把他搞垮，迎接你的只是危机，因为你违背了规律。

还有些人说，那房价房租比差异很大，房租钱还不足以还月供的，这说明房价有泡沫。其实，现在差距那么大，对租客很有好处，难道你想让买不起房子的也租不起房子吗？而且，作为购房者来说，房价和房租的比值并不是他们考量主要范围，购房者会根据综合判断比如升值程度来判断要不要买房子。还有人说房价收入比差距很大，外国怎么低，中国怎么高，他们根本没有考虑他们比的数据是不是一个概念，国外的房价收入连农村的也算上，中国算了吗？你只是拿上海的房价收入比比较，显然是以偏概全，因为在上海买房的根本就不一定是上海人，全国各地的都来买，甚至全世界的都来买。这些主要因素没考虑进去，能得出客观的结论吗？现在上海的拆迁费很高，通过拆迁市民获得了多大的好处，这一点难道不该考虑进去吗？难道这些不是收入吗？更重要的是，价格的决定权是靠供需双方决定的，没有购房者或者购买力难道房价会自己涨上去吗？

第三，考虑投资性需求，可能大家对于这个分歧比较大。因为今年实体经济不行了，所以很多资本都来投资房地产了，为的是抱团取暖，这股力量也不容小觑。房地产本来是流动性最差的行业了，但现在二手房市场也让这些投资者获得了很大的好处，增加了流动性。因此，二手房市场套现容易程度很大程度上影响一手房市场。今年二手房市场很火爆，流动性极强，不像2008年那个时候，挂了好多天都卖不掉，现在是套现很快，房屋具有极好的流动性。这样，就引动了投资性需求，导致今年市场很火爆。如果二手房市场低迷不振，房屋销售成本增加，房屋的流动性急剧变弱，还能有这么多的投资者入市吗？显然没有。货币政策只是释放了流动性，并没有太大改变供需格局，当然，投资行为会影响供需心理的博弈和短暂的供需平衡，近期的政策只不过是“拨乱反正”，把以前不合理的刻意打压的政策纠正过来了而已。至于那些优惠政策，如果没有优惠政策，凭什么定那么高的税率，这些都是以前打压政策的恶果，导致了房价失灵，根本没有反应市场真实的状况，本来是打压的变成了助涨的，这就是违背市场规律的后果，现在改正过来了，危机也慢慢地消除了。商品房要和保障房分开，不分开容易分不清责任，老百姓都把怨气撒在商品房上，既不利于经济发展，也不利于问题的解决。公共福利或者说半公共产品的保障房和作为双方讨价还价的商品房不能混在一起，混在一起说不清就容易只顾部分“群众”呼声不顾规律，最后倒逼经济。

在我们的政策还有不完善的背景下，房地产市场由于占据的位置很重要，因此，很多房地产政策在某种程度上填补了宏观政策不足。

最后，要说说收紧货币政策对付成本通胀型的通胀根本不起作用，只会增加危机，2008年的深刻教训难道还不够深吗？2008年的加息和上调准备金，把银根收缩的那么紧，CPI和PPI不还是那么猛吗？其实，这种通胀不是“过多的货币追逐商品”导致的，你用加息和上调准备金有什么用。加息只会增加成本，上调准备金只会增加流动性枯竭的速度。对付这种通胀，主要用平抑的手段平抑农产品价格和资源价格，特别是原油，切断成本传递的通道。现在实体经济通缩，你加息或者上调准备金正好是相反，美联储也干过这样蠢事，连续加息终于把危机逼出来了，只看表面（指只看价格上涨没看病根）用反了政策，只好灰溜溜的抓紧降息，抓紧救房地产，抓紧救银行，救金融业。相信美联储以后再这么搞就得长个心眼了。

笔者认为，鉴于明年形势并不乐观，还是暂时保留这些政策，至于明年的明年该怎么搞，那要看当时的情况了，政策生命力在于解决实际问题，在于符合现实，而不是某些人主观意愿。