经济适用房到底是谁的“香饽饽”

近日有不少朋友打电话问我，他们在媒体上看到建设部主要领导表态说：政府考虑将中等收入家庭也纳入到住房保障范围。他们非常关心是不是今后他们不用购买商品房了，能直接购买经济适用房了？每当接到此类电话，我真的一下子无言对答。 

  经济适用房也是我国目前的特色之一，世界各国均没有经济适用房这个概念的说法，只有廉租屋与商品房之分。经济适用房在这两年之所以出现，主要原因是我国在住房制度改革一开始就强调的是房改的效率而忽视其公平，企图把各种收入的阶层都通过市场这一渠道来解决住房问题，所以在住房建设取得巨大进展的同时，廉租屋的建设被忽略了，形成了“跛足”发展，经济适用房就是矫正其“跛足”发展的一个特殊性措施，等到总体市场健康、平稳、有序的发展了，经济适用房的使命也就完成了。就现阶段而言，我认为对经济适用房它的享受对象、购买与使用过程、进入与退出机制、未来的责任主体等都要有一个非常明确、合理的说法，与我国现行的法律法规更不能撞车，否则，将又是一件以好的出发点为开始，以大多数人的不满而草草收场为结果。

一、    经济适用房的购买对象究竟是那哪个阶层？ 

  中国建设部、国家发改委、财政部等七个部委已颁布《经济适用住房管理办法》，整个办法中从未将经济适用房与中等收入者相联系起来，其中第三条已明确指出：“经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。”这就说明经济适用房是廉租房体系的延伸部分，并不是给中等收入者来提供住房保障的。我们可以这样来定位，廉租屋的供给对象是城市中的最低收入者，而经济适用房的供给对象是城市中的低收入者，如：上海市目前的廉租屋实物配租与租赁配租的标准是家庭人均收入在600元以下，方能享受。这个标准显然是城市中的最低收入人群，按照这个标准，上海市目前已解决的，其覆盖面已达到90％以上，但是如果将标准提高到800元或者1000元呢？那覆盖的范围会大大降低，从我国现有的税收政策角度看，1000元以下的可免交个人收入调节税的，也属于城市最低收入人群，也可享受廉租屋保障范围，所以廉租屋保障制度本身有很长的一段路要走，其主要瓶颈在于资金来源，除了政府规定拿出土地出让金的10％用于廉租屋建设，其他资金来源基本上都处于一种软预算状态，特别是把公积金的增值部分用于廉租屋建设，这在法律上本来就是有争议的，所以在近1、2年内政府的重点应该落实在廉租屋的保障体系范围，因为廉租屋的建设，责任主体是政府，在城市最低收入人群中尽可能的全覆盖，如果在享受的人群中实物配租的比例能达到50％以上，那就是一个非常了不起的成就了，我们现在要防止一种倾向，把享受廉租屋的标准压得很低，而大力去发展所谓的经济适用房，试图来解决中低收入者的住房问题，那就本末倒置了，这对国家将又是一场灾难。 

二、    购买商品房者仍然是市场主流 

  在计划经济体制下，我国的消费模式是矩阵型的，当一件商品刚问世时，要么大家都买不起，要么都有购买力，这是一种最不理想的消费模式，和产品的生命周期从根本上是违背的。改革开放30年之间，我国的消费模式从两极分化的三角形，正朝着和产品生命周期相匹配的菱形结构模式转化，中等收入者应该是消费的主体，这种消费模式与产品的生命周期是最相匹配的，也是一个比较成熟的消费模式。我国对中等收入者并没有一个非常明确的定义，我们只能把目前自行申报年薪12万以上者视为高收入者，把免交个人收入调节税者视为低收入者，中间部分都可以广义地定义为中等收入者，从总量来看，他将占到70％以上，如果将这部分群体纳入政府保障范围的话，那将倒退回原来的计划分配模式，没有必要也没有这个可能。反之，如果这部分群体无力购买或租赁商品住宅，我国的房地产市场将出大问题了。前面讲到的廉租屋的高覆盖范围，就总体消费者阶层来说，它的比例不会超出10％。我在多个场合说过，廉租屋政策不是用来解决高房价问题的，经济适用房在一定程度上也不是用来解决高房价的问题的。我们某些专家和学者有一句话是错误的，他们认为：廉租屋的保障制度能把本来已经进入商品房通道的低收入者拉回保障系统，从而减少房屋的消费量。这句话的误区在于：廉租屋保障群体是根本无法进入商品房购买通道的，这是廉租屋保障体系的真正作用，如果已经进入购买商品房渠道的，再去将其拉回分配制，这个包袱政府你能背得起吗？高房价的主要原因是土地的供给问题、土地的价格问题，从需求角度来说，中等收入者是可以通过市场购买或者租赁商品房的，由于我国的传统文化和消费习惯的原因，在需求上我们又是“一条腿”走路了，重购买而轻租赁，以致于对房地产的投资租赁回报很低，在3.5％～4％之间，这就很能说明问题，政府应该在这个问题上给与政策上的扶持以及税费上的优惠，鼓励投资者对房产的长期投资及长远的回报，这对高房价有一个很好的抑制作用。此外，政府应对消费者的信用体系建设上花大力气，逐步把现有的货币交易过渡到信用交易，使消费者的各类收入都能有据可查、一目了然。只有在没有“灰色收入”的前提下，政府有关部门才能对整个中等收入群体按照实际的收入状况，分别做出贷款优惠、利率折扣、税收减免等各类措施与手段，用“分流”的方法来解决中等收入者的购房消费问题，否则这个问题只能是“剪不断理还乱”的一团乱麻。 

  综上所述，如果你属于一个最低或低收入者，你就等着廉租屋的“甘露”吧；如果你不在这个“席位”，根据你的实际情况，只能自己决策了。