奥巴马访华，他应该找我谈谈房价问题

奥巴马访华，他应该找我谈谈房价问题

--写在奥巴马访华于“救市”一周年，

房价是否还要涨？

文/冯晓东

时至11月,中国“救市”一周年。一年将终,又到了该盘点的时侯了。然而，11月又非同寻常，这正是中国在全球率先推出“救市政策”的一周年。此时，正逢奥巴马于15日至18日访华期间。今天，美国总统访问中国上海，期间他还会与中国国家主席胡锦涛举行双边会谈，这也是奥巴马首次访华。我突然在想：除了政治，我关心的是房价，奥巴马访华在中国“救市”一周年，房价还要涨?

 

奥巴马访华在中国“救市”一周年，房价可能还要涨。为什么？我们先看看美媒体评论说道：“美国需表现谦虚，因为中国做对了。”是的，尽管中国的房地产行业还存在着这样那样的诸多问题，但是，有一点是不可否认的：美国在处理金融危机尤其是房地产金融危机方面需表现谦虚，因为中国在处理金融危机尤其是房地产金融危机方面做的很有“中国天赋”，可以这么说，“救市”一周年，中国房价不跌反涨，跌少涨多，富人更多买到了称心如意的房子，中低收入者依然买不起房子，房价还要涨，而中国依然很“和谐”，这一点，全世界少有！奥巴马不得不佩服“中国功夫”！

美国总统奥巴马15日开始首次中国之行，《纽约时报》认为，“他将在许多方面，扮演一个浪费金钱者来对其银行老板致敬的角色”。因为奥巴马将与数位前任美国总统不同，他们都公开敦促和刺激中国追随西方模式，在政治和经济上变得更开放，奥巴马则将少花时间指教北京，多花时间向北京做保证，让北京安心。布什总统指责中国操控汇率、克林顿总统要求中国改进人权的日子早已远去，现在奥巴马对中国发出安抚之声，他在东京发表美国与亚洲新关系的演说时指出，美国不寻求围堵中国。也就是说奥巴马将向中国传递的信息是，美国视中国为必须要展开“建设性合作”的重要国家，双方都应坦诚，并顾及对方看法。中国是一个内部导向的国家，它倾向做本国政治体制希望做的事。这和美国是一样的，美国总是对本国的关切首先作出反应。奥巴马将协调双方关切，尽量符合双方利益。除了对华政策及姿态，美中关系的主要议题也在发生深刻变化。10年前，在美中峰会上讨论最多的问题仅限于以下三个：人权、防止核扩散和贸易。现在双方议题已经扩展到几乎涵盖世上所有主要问题，从清洁能源到阿富汗战争、非洲发展、再到如何修复全球经济，所有这些问题都将在奥巴马和中国国家主席胡锦涛的对话中占有一席之地。

就房产而言，中国“救市”一周年，一年时间，转眼即逝，但却令人难忘。2009年，我们充满了期待，但换来的又是等待;2009年，我们充满了疑问，然而换来的仍是问号;2009年，我们激烈地争论，却让真理越辨越糊涂;2009年，我们将要回归理性，然而换来的却不是常识;2009年，我们购房就是爱国，但换来的却是更多人买不起房;2009年，资本主义的大撤退，却换来了社会主义的“国进民退”;2009年,政府誓言“保八”，换来的是开发商变成“惊弓之鸟”;2009年，“信心比黄金和货币更重要”，换来的是黄金越来越贵，货币越来越多;2009年，有太多的不可思议……

一年过去了，曾经摇摇欲坠的世界，开始走向复苏，曾经人们对“大萧条"的恐惧，开始演变成了对“通胀”的担心;"一年过去了，“救市”的呼声，也渐转变成何时“退出”的争议。曾经的“暖冬”，早已变成了“阳春”、“盛夏”与“金秋”了。

此时，正逢奥巴马于15日至18日访华期间。今天，美国总统访问中国上海，我想，奥巴马既然来到了上海，就应该谈谈房价这个问题。中国“救市”一周年，奥巴马来上海，上海房价还在疯涨，难道奥巴马不应该和我们这些房产资深从业者（开开玩笑，自我娱乐，呵呵）一起，在中国“救市”一周年之际评得失，论是非？与中国房地产界一同见证这段值得反思与审视的历程？我窃以为届时，奥巴马应该组织地产名博专题，真实地记下我们与奥巴马地产思想对话的轨迹，我们与奥巴马地产思想对话的轨迹的真知灼见也将成为行业的荣耀！难道不可以吗？

在美中关系史中，全球事务首次成为最主要的议题，这对我们来说是一个新的领域。就在奥巴马开始对中国访问之际，最新一期《时代周刊》刊登题为“美国需向中国学习的五件事”的文章。文章认为，奥巴马的这次访问对美国而言是选择了一个尴尬的时机。中国已经成为世界经济增长的发动机。它经受住了世界经济衰退的考验，人们前所未有地强烈感觉到中国正在崛起。相比而言，美国似乎突然就变老了，变脆弱了。美国的国民情绪仍然低落，经济仍然没有起色。现在是美国表现谦虚的时刻，因为中国在一些重要事情上都做对了。美国应当学习“雄心壮志、重视教育、照顾老人、大量储蓄、放长眼光”等五条经验。

再说，连希拉里克林顿也正好成为了美国参加上海世博会的有力推动者。11月16日上午，美国国务卿希拉里·克林顿到访上海世博园区，希拉里·克林顿在美国馆现场讲话。随同美国总统奥巴马访华的美国国务卿希拉里·克林顿访问上海世博园区，她是美国参加上海世博会有力的推动者。受全球金融危机影响，美国能否参加２０１０年中国上海世博会，曾经是一个巨大的问号。从２００６年温家宝总理签发参展邀请函以来，中美双方就一直在为参展做努力。上海世博会组织者专门在世博园区，为美国馆预留了一块占地约６０００平方米的地块。而美国方面也早早发布了场馆的设计方案。但受金融危机等多方面因素影响，美国参展世博会的道路困难重重－－因为美国法律规定它不能以国家预算财政来参加世博会，必须要有一个非盈利的机构从民间募集资金参加世博会。在世人疑惑的目光面前，美国参展上海世博会一直面对诸多挑战，但从未放弃努力。但面对２０１０年上海世博会是一个非常重要的全球性活动，美国一定会来参加，一定要亮相上海。至此，美国能否如期参展２０１０年上海世博会的疑问终于尘埃落定。美国是第２４０个正式确认参展上海世博会、第２１２个签署参展合同的参展方。１０天之后，美国国家馆在上海世博园区开工建设。现在，美国非常自豪能够参与世博会，奥巴马总统将全力支持参与世博的工作。看到这样的新闻，我们还能说房价不会涨了吗？“救市”一周年，房价还要涨，这个命题似乎随着昨晚奥巴马的来华，今天在上海的会晤，答案显得无可厚非！

不信吗？那我们再来看看中国的官方声音：近日，国土部官员称房地产行业没有过剩，房价还要上涨。国家发展改革委、国土资源部、环境保护部三部门召开“抑制部分行业产能过剩和重复建设，引导产业持续健康发展”联合信息发布会上表示，目前房地产行业总体上没有过剩，否则房价不会上涨，还有那么多人需要房子。从这个情况来看价格还是要上涨的。

自2008年9月“金融危机”爆发后，11月月5日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。这是国务院常务会议在一月内连续第二次针对全国经济情况进行部署。此次会议明确提出10条具体措施，计划到2010年总共投入4万亿进行投资，进一步扩大内需、促进经济增长。“四万亿”，甫一出，震憾了全球，也成了此后一年，中国人民头上挥之不去的“咒语”。

当然，话还得反过来说，“救市”一周年，中国房价不跌反涨，跌少涨多，人们更多买到了称心如意的房子，房价还要涨，中国很“和谐”，这些话是告诉奥巴马们的！至于中国人自己，心里应该很清楚。目前房地产行业没有过剩并不等于不需要健康发展。现在的问题从土地方面讲不是保障性住房和高档房地产有什么政策，保障性住房采取划拨土地是很明确的，高档房地产肯定是走向完全的市场化，招拍挂出让土地。对普通的商品住房，长期的政策应该是抑制房地产价格非正常上涨，把正常上涨尽可能的返还给社会。也就是说从长期来看，我国正处于加快发展的过程中，土地日益稀缺，从这个情况来看价格还是要上涨的，任何人没有办法进行抑制。但是应该通过税收的措施，把土地增值返还给社会，这是解决问题最终的目标取向。

奥巴马来了，奥巴马看到了，也许奥巴马会问：中国类似上海的中心城市房价能创造“只涨不跌”的神话吗?如果奥巴马问我（开开玩笑，呵呵），我可以告诉他。银行在低息贷款的环境中通过房地产贷款规模的扩大做大了业务，但是，房地产市场积累起来的市场风险又提醒银行放慢贷款的步伐或提高贷款的条件。

银行年度贷款指标已近超出，而他们对政府宽松货币政策的延长又没有把握。所以，为了保持自己健全的资产和负债结构，银行自身便有“暂时休息”一下的意图。银监会为了能够改善银行的贷款结构，保证产业资本不想金融资本过多地倾斜，最近加强了对银行的资本充足率和不良资产拨备率的监管要求。这种“外压”对我国商业银行的威慑力远远高于其他发达国家。

也许奥巴马会再问：这些从紧的政策会不会产生负面的效果？如果奥巴马问我（开开玩笑，呵呵），我可以告诉他也有可能。比如，高企的首付金要求，会挤出一批当地有真实购房需求的人群或他们即使继续购买也加重了购房人的买房负担(甚至影响到他们平时的生活质量)。而且，今后一旦出现房地产市场调整，他们退出高楼价市场的行为，就会进一步加快目前高位房价整体的回落。这样性质的人目前越多，房地产市场的脆弱性就越明显。另外，中国一线城市房地产价格的调整没有展开过，风险的释放是不充分的，而银行收紧银根的做法在目前无法有效的释放中国房地产市场目前越积越大的风险。这一点日本和香港跟我们不一样，今天他们房价同样在攀升，但是我们不能武断的判断他们价格的上升和我们性质相同，他们楼市可能出现了宝贵的价格修复状态，而不是脱离基本面的虚假繁荣。当然。今天房地产市场的空前火热看似存在“基本面”（比如，通胀预期，上海迪士尼、大虹桥开发等）的支撑，而这样的“扣人心弦的故事”又会放大人们对未来房价的乐观预期，只要房价目前不出现调整（甚至通过人为地捂盘、放慢开发来控制供给催生价格继续膨胀），也会继续强化市场这样乐观的预期，于是，即使银行现在提高贷款利率或首付金，国家放弃购房优惠政策，也不会阻挡市场买房的狂热之心。当前值得注意的是，最近外来的热钱和外地的产业资本不断的进场，在目前上海不足的房地产供给量面前，进一步加快了房价的攀升，形成了一个房地产价格膨胀的恶性循环机制。

也许奥巴马会再问：住房优惠政策会调整的预期是否会形成购房的“末班车”效应，在上海市中心楼市投资不败的神话真得存在吗？如果奥巴马问我（开开玩笑，呵呵），我可以告诉他只要乐观的预期和不断飙升的房价现象存在，“末班车效应”就自然会形成。而且，这是一种预期自我实现的结果：人们越抢购，房价越飙升，金融体系的稳定性就越受到挑战，国家放弃刺激楼市的计划就会加速提前实施。但是，上海楼盘房价收入比和租售比最近不断的扩大正在向我们释放这个市场“现实的基础”越来越脆弱的“信息”（即一旦人们预期改变，房地产市场的动荡将会给中国政府的宏观调控和金融体系的稳定带来巨大的麻烦，尽管今天很多地方政府在目前可能也是房地产泡沫的受益者），未来基本面“繁荣”的程度是否能改善这种扭曲的状况，对此我们不能太过于乐观。没有不散的宴席，也没有只涨不跌的楼市。尽管任何资产泡沫的崩溃都来得那么突然，从来就无法预料！但是具有讽刺意义的是，事后每次的反省又从来没有否认过“一个泡沫经济的崩溃事前不可能没有‘先兆’”这样的判断。

 最后我们一起来看看日本当年泡沫经济崩溃的案例：当初因为日本一直不存在通胀，所以，日本的大多数的学者当时都不认为房地产价格的不断攀升是一种泡沫现象，事实上，直到泡沫崩溃日本也没有出现所谓的通胀现象。另外，由于日元国际化的进程推进，日元升值带来日本金融资产价格普遍上升的预期，市场当时的乐观的程度都和我们现在一样，大家普遍认为在东京拥有楼盘就像抱到了一个大金砖可以受用几代人。尤其是当初银座的一小块地的价值就能够用来把当时世界品牌的美国好莱坞都能买下来。但是，我们后来都看到，一旦房地产市场出现小小的调整，房价越高的地方，而且其中负债越高的人群反而反应会非常敏捷，他们首先将自己最值钱的东西——市中心的高价位楼盘抛售变“现”以防止由于金融体系的动荡而无法提供给自己御寒的棉衣来度过残酷的冬天（比如降低贷款人的利率负担以保证负债人所需要的流动性）。结果，中心城市的不断地“砸盘”行为（企业和个人都退居二线城市，即使离开一线城市的大市场，但方便的交通并没有给他们带来太多的麻烦）导致日本房价崩溃程度加速，从而产生了可怕的多米诺骨牌效应。

由此可见，连具有高收入人群集聚的日本银座都倒下了，目前只接近于欧美发达国家人均收入水平的上海，会创造楼市中“只涨不跌”的神话吗？……

奥巴马访华于“救市”一周年，房价是否还要涨？我以为,奥巴马访华，他应该找我谈谈房价问题。最后我对奥巴马说一句：“总统先生，有空来喝咖啡！”哈哈哈哈……