崇明经济和房地产业蓄势待发

连接上海和崇明岛的隧桥工程（总投资42.9亿元）交付使用后，在上海兴起了一股崇明旅游热，在崇明兴起了一股上海客人接待热，两边都很忙。过去崇明一年最多接待游客112.5万人（2008年），如今仅一个崇明博物馆一天接待人数就超过了万人，相当于以往的一年接待总量。估计今年崇明上岛游客将突破300万人。

对于大多数上海人来讲，崇明县是既熟悉又陌生的。现在的崇明县由崇明、长兴、横沙三岛组成（2005年长、横两岛由宝山划归崇明），三岛陆域总面积1411平方公里，实际疆域和现在的浦东新区不相上下，是目前上海19个区县中唯一的“县”。

崇明岛面积1267平方公里，东西长80公里，南北宽13-18公里，是世界最大的河口冲积岛，是我国仅次于台湾岛、海南岛的第三岛屿，有长江门户、东海瀛洲之称。成陆历史1300年，曾先后隶属于江苏省的太仓、南通、松江，1958年12月划归上海市。岛上水土洁净，空气清新，生态环境优良，居民平均寿命76.7岁。

长兴岛东西长26.8公里，南北宽24公里，面积88平方公里，南岸有深水岸线20公里，水深-12到-22米，是上海乃至我国船舶装备的主要基地。横沙岛总面积56平方公里，南北长12公里，东西宽8公里。

崇明县的经济和房地产有如下特点：

1、经济发展的洼地。崇明不但全面落后于上海市的各个区，也全面落后于其周边江苏省的启东、海门、太仓等县级市。2008年全县增加值137.7亿元，工业总产值163.3亿元，财政收入50.7亿元。这些数据和周边的市区比，都是最低的。有的还不及人家的一个零头。经济发展慢，除了交通不便因素外，50年时间内，上海市一直没有重大产业投资项目安放在崇明也是重要原因。

2、人口总量和收入水平都低。崇明过去是一个户籍人口都在不断减少的地区，2008年户籍人口为69.3万人。人口自然增长率连续14年负增长。外来流动人口14.8万人。城镇职工人数2.6万人，其中企业单位0.8万人，事业单位1.5万人，机关团体0.3万人。职工年均工资47111元，农村居民人均年收入8350元。一个人口导出和收入水平低端化的地区，是难以吸收到重大投资和高端人才的。

3、主要产业是工业、农业和旅游业。崇明县目前三产的比重为12.8：49.4：37.8。农业比重高（相对于周边市区），第三产业不发达。工业主要是海洋装备产业、通用设备、交通设备、金属制品等，旅游业主要有农家乐、明珠湖、森林公园、地质公园和东滩等。但直到今天崇明游客90%是老年人，还未得到年轻人的青睐。

4、房地产业投资规模很小。2008年全县房地产投资总额仅为14.5亿元，不到上海市区众多单个项目的投资总量。商品房供应对象主要是内生型的，而非外需导入的。高档的公寓和别墅至少在目前还没有生根。现在崇明商品房均价已经达到7000-8000元/平方米的水平，突破万元只是时间问题了。

5、发展定位具有后发优势。崇明县目前的发展功能定位是森林花园、生态人居、休闲度假、绿色食品、海洋装备、科技研创。除科技研创一项外，其它都已有良好的发展基础。海洋装备异军突起，正迅速成为最主要的支柱性战略产业。旅游业特色鲜明，具备上能级、扩产能的潜在条件。一旦崇启、崇海通道打通，岛内现有的陈海公路和北沿公路势将升级改造。

6、对上海市的影响作用愈发增大。上海北面是长江，东面是大海，实际陆地连通是一个90度范围的扇面。沪、崇、苏大通道的开通，使上海打通了长江以北的通道，形成了一个180度范围的辐射连接新扇面。这对上海是有深层发展的战略意义。上海市今后的若干重大产业项目，具备了向崇明布局的条件。

地域广大和经济基数低，使得崇明县在今后一、二十年的时间里，将成为上海市发展增速最快的区域。在隧桥通车后的旅游高峰回落之后，人们将会以更加理智、冷静、务实的态度，审视崇明经济和房地产的发展前景。

如果崇明的房地产业要发展起来，必须人口资源改导出为导入；如果崇明导入型房地产需求发育起来，以投资、养老、休闲为目的房地产业将率先冒头；如果崇明房地产走入上升通道，与田园风光、江海景致、农家享乐相融合的房地产类型将大行其道。