我国的家庭平均人数在变少

随着我国人口的增加, 我国平均每户家庭人口数的反而从1953年的4.33下降到目前2009年（当前）的近3.1, 即平均每年下降近0.02%；特别是1990年到2009年间平均每年下降近0.04%，同时造成家庭数量大大增加, 包括新家庭数量的增加。这就预示着一种向小家庭发展的趋势，在我国总人口每年增加的情况下, 住房套数需求一定会增加.

新家庭的出现可以是以下一些因素影响的结果：

u     新婚夫妇组建成自己的新家庭；

u     离开父母, 年青人更早开始独立生活；

u     离婚或分居使得家庭数量变多；

u     越来越多的老年人自己独立生活，而不是与下一代合住或进养老院。

现在全国每年约有1000万对新婚夫妇，其中城镇有360万对, 每对夫妇以70平方米计算，就是2.5亿平方米新房需要。譬如，自2000年以来，北京和上海每年结婚的新人都在10万对左右，他们成为购房的一个主力军。值得重视的是大多数新人都认为新婚应有婚房， 一部分高收入青年自购婚房，另相待一部分由父母提供或资助的, 同时其中通过按揭方式的较多。

上海文汇报几年前有报道“工作三年能圆自己的买房梦吗？”中提到, 近期前程无忧以此为主题进行了历时一个月的网上调查。1万多名受访者填写了调查问卷，其中23—29岁者占49.21%；北京、上海的受访者各占28.87%和28.74%；拥有本科及本科以上学历的受访者占到51.08%；工作年限在3—5年的占到29.49%。工作三年要买房，对于不少初入职场的人来说，似乎还有点遥不可及。调查显示，受访者中56.98%没有买房，在外租房；19.33%与父母同住；只有12.11%的受访者买了新房；还有4.59%购买了二手房。这也说明, 年青人与父母同住的比例已不超高20%，既年青人更早离开父母并开始独立生活，虽然这不是政府做的统计，还不能代表我国城市的整体情况，但还是出乎许多人的想象，事实上随着我国经济和人民生活水平的进一步提高，更早开始独立生活年青人数量也会提高。

我国离婚率一直很低, 有关权威统计数字都显示全国甚至于北京和上海这样的大城市离婚率在1%以下, 但还是有迹象表明离婚率要超过人们的想象, 离婚或分居使单身家庭在增多，虽然许多西方发达国家目前的离婚率已接近或部分超过50%, 对我国人民来说是不可思议的, 但我国单亲家庭的增多趋势是存在的, 也就是说有的家庭将只有一人或两个人。对这部分家庭, 一般来说由于实际需求和经济条件限制, 他们会更趋向相对较小房型.

尽管前几年曾流行建设 “养老院”, 从改善老年人住房条件这一点来看, 是只能解决一小部分. 以上海为例,上海老年用房专业委员会与上海爱建房地产开发公司合作在出了相关调研报告提到, 改善老年人住房条件, 应按居家养老, 机构养老和入住老年公寓三种形式, 根据发达国家住养老院人数日益减少的情况, 上海市到2010年三种形式的比例为95:2:3。事实上, 这也代表了我国其它地方的趋向.

在任何一个地方，引起家庭结构变化的关键因素还是人口因素，其中包括：人口增长（移民，各省市间的迁移和自然增长），人口的年龄结构层次以及受教育的程度。经济水平，家庭收入，就业机会和住房承受力则是主要的经济因素。而其它影响人们组建新家庭的社会经济因素包括：

u       失业率

u       工作保障和稳定的收入

u       当前的房产贷款利息率

u       消费者的信心程度

u       通货膨胀（尤其是食物和日用品的花费）；以及

u       租房费用

国外的一份相关的研究报告指出，影响家庭组成比例下降的人口因素和经济因素包括：

u       各地之间的移民；

u       离婚/分居比率；

u       人口老龄化；

u       全日制高等教育机会的增加；

u       收入水平；

u       工作保障；以及

u       住房承受力；

这基本上也与我国的发生的情况相吻合。

那这对我们房地产业有何启示呢？多种合理的答案和指导性结论显而易见。

以上部分内容摘要自我的《房地产投资》一书，中国建筑工业出版社出版

北大纵横 张健: 资深房地产投融资和战略专家，北大纵横管理咨询集团合伙人；全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家、多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，20多年从业经验。为许多著名房地产企业和高校提供咨询、培训和授课，著有《房地产投资》和《房地产融资》等六部房地产专著。主讲课程包括：房地产市场和投资策略分析、房地产投融资和战略等。