富关昆:房市\房价三段论

富关昆和我都听过张健教授的课,看过张健教授的书,但要说收获,我大不如他.且不说富老师过目不忘的记忆力和一听就明白的天赋,另一个关键点是他有丰富的房地产开发之经验.无论是对开发流程,还是房地产产品,房地产市场他都了然如胸,知其然也知所以然是他与众不同的地方,连张健教授都说他是老法师.

富关昆认为我们国家的住房保障力度在逐步加大,已形成了由廉租房\经济适用房\商品房三个层次的住房供应体系.他指出,供应体系虽然构成,但供需结构性矛盾很突出,中低价位商品房\经济适用房和廉租房发展严重滞后.诸如,供给不足,住房市场供求信息不对称,政策与市场不协调等一些问题尚未得到根本解决.

富关昆说,大工业化\城乡一体化\信息化\市场化\国际化进程加快,城市人口在膨胀,居民消费水平逐步升级,住房改善性需求快速增长.这些因素决定了住房消费需求在很长一段时间内仍将维持在一个较高水平,住房供应的压力很大,房价将呈现出居高难下的状态.

对于房市\房价的认识,富关昆在学习总结"张九条"的基础上提炼出"富三论":

第一,当住房由产品向商品转化后,房价已经不仅仅由成本决定,而是由供求关系决定.

第二,房地产商品向房地产资产转化后,房地产不仅仅有实物属性,同时也是实物资产.这时,价格就不是简单的受供求关系影响,同时也会受到预期的影响.

第三,当房地产进入资本市场后,房地产价格不仅仅受供求关系的影响,对资产价格预期的影响,也受货币供应量\流通量\汇率\利率\相关政策等变量的影响.

"富三论"简约而易懂,对我们分析了解房市房价的走势有一定的帮助!