我国房地产金融创新和前景

虽然我国的改革开放从1978年就开始，但房地产市场起步较晚，即从上世纪80年中开始准备并在80年代末开始启动。可以说房地产金融基本上伴随房地产市场起步，但房地产金融的发展相对迟缓。总体上房地产业（包括房地产金融）在我国近30年来的发展过程中，对国家经济和人民生活的改善起到了非常重大的贡献，也必将发挥更大和更积极的作用。

与此同时我国房地产业也暴露出了很多问题并对我们提出了很大的挑战，其中牵涉到银行的贷款风险、开发商融资渠道少和投资者投资品种缺乏等方面。

政府也意识到发展确实需要多元化和多层次的资本市场的融资渠道的重要性。譬如2008年12月3日召开国务院常务会议上研究确定了金融促进经济发展的政策措施，其中第五条是“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道”。2008年12月6日,为规范银行并购贷款行为，提高银行并购贷款风险管理能力，加强银行业对经济结构调整和资源优化配置的支持力度，保持经济平稳较快发展，促进行业整合和产业升级，中国银监会关于印发《商业银行并购贷款风险管理指引》的通知(银监发〔2008〕84号)；它规定了并购的资金来源中并购贷款所占比例不应高于50%。并购贷款期限提出了一般不超过五年的原则性要求等详细条文。

2008年12月17日召开国务院常务会议上研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，其中第三条包括“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务”。

我们在为现阶段我国房地产金融创新有更实质性发展庆幸之余，也必须清醒地认识到：

l    并购贷款：《商业银行并购贷款风险管理指引》从政策和监管规定层面突破了《贷款通则》中有关“不得用贷款从事股本权益性投资”的限制性规定，对商业银行并购贷款业务的启动具有开创性作用。2009年4月以来,国内首例房地产行业并购贷款在北京出现；相信更多的银行和房地产公司会参与此业务。

l     房地产投资信托基金：估计一年内或很快将会开始试点，最近有报道先从债权型开始试点。由于受到房地产投资信托基金本质和特性决定，它针对的也主要是商业、办公和工业项目等租金收益型资产；试点期间也一定限制较多包括数量很少和参与者要是大型企业等。

l房地产私募基金：虽然2006年8月27日全国人大常委会修订了《合伙企业法》并自2007年6月1日起施行；2007年来政府也特批了一些私募基金(称为产业基金),主要是基础设施和高科技方面。在房地产私募基金方面，由于法规还不明确和经验缺乏等，近年来没有体现很大的活力，希望国家有关立法很快有较大突破；而民间贷款虽然有一定活力和规模，但运作还需更加规范。

l    保险资金投资房地产：早在2008年8月，十一届全国人大常委会第四次会议对《中华人民共和国保险法修订（草案）》进行了初次审议，其中第一百零九条“保险公司的资金运用必须稳健，遵循安全性原则，并保证资产的保值增值”中包括了保险公司的资金运用于投资不动产。新修订的《保险法》已于2009年10月初正式实施，其中明确保险资金“可投资不动产，《保险资金投资不动产试点管理办法》一旦出台，保险资金则能证实进入房产市场。

由于全球金融危机和经济危机的影响，我国经济包括房地产市场的发展还将面临更大挑战；但我们相信我国房地产融资创新将会促成房地产市场更理性化发展；在房地产企业通过增加直接融资渠道同时，使商业银行本身也有更好的抗风险能力，房地产机构和个人投资者有更多投资渠道。在大力发展多层投融资产品同时，使我国证券市场的产品结构趋于合理和房地产市场长久健康发展。

张健:资深房地产投融资和战略专家，北大纵横管理咨询集团合伙人；全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家、多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，20多年从业经验。为许多著名房地产企业和高校提供咨询、培训和授课，著有《房地产投资》和《房地产融资》等六部房地产专著。