保险资金入市对房市影响几何？

本文刊发于《中国地产市场》

对于投资渠道狭窄的中国保险业而言，开闸房地产领域的投资是迟早的事情，因为开闸意味着能使得保险资金的投资领域更多元化、更有效率。早在7月，保监会就为10月1日开始实施的新《保险法》进行预热，而保险资金投资不动产的具体细则亦有望在10月出台，就此，中国保险资金投资不动产这一新渠道即将尘埃落定。政策面的开闸与国内各个保险巨头的资本运作同步展开。继之前8月与金地集团的房地产信托战略框架协议合作之后，近日中国平安宣布，旗下平安信托与绿城集团签署合作投资战略框架协议，平安信托将对绿城集团负责开发的房地产项目展开投资，有望在未来三年内实现150亿的信托资金投资规模。

扩大保险资金的投资渠道是此次新《保险法》的主要变化之一，事实上，因为政策的诸多限制，投资渠道狭窄而导致中国保险资金的收益始终难以尽如人意，扩大投资渠道早已呼之欲出。由于保险业在中国起步较晚，而其所在的金融环境也与境外很多国家有着相当的差异，因此谨慎是政策的基调。相比美国、英国、日本等发达国家的保险资金可以广泛地投资于债券、股票、房地产、抵押或担保贷款、外汇以及各种金融衍生产品等，且具有高达90%的资金运用率，国内的保险资金的可投资范围处于逐步缓慢扩大的过程。如1995年颁布实施的《保险法》规定:“保险公司的资金运用,限于银行存款、买卖政府债券、金融债券和国务院规定的其他资金运用形式。保险公司的资金不得用于设立证券经营机构和向企业投资。”。1998年，人民银行允许保险公司参与银行间债券市场从事现券交易。经国务院批准，保险公司可以在中国保监会申请、国务院批复的额度内购买信用评级在AA+以上的中央企业债券，并可在沪深两家证券交易所交易该类上市债券。保险公司可进入银行间同业债券市场办理国债回购。1999年，国务院批准保险公司可以通过购买证券基金间接进入股票二级市场，保险公司可以在二级市场上买卖已上市的证券投资基金和在一级市场上配售新发行的证券投资基金。投资比例为公司资产的5%。2000年，保监会批准平安等5家保险公司将证券投资基金比例提高到10%。2001年3月，保监会批复平安等3家寿险公司投资连结保险在证券投资基金的比例从30%放宽到100%。2003年6月进一步放宽了保险资金购买企业债券的范围和比例，将投资比例由不超过上月末总资产的10%提高到20%。2004年保监会调整了保险公司投资商业银行次级债和企业债的比例，相继允许保险公司投资海外市场和直接投资股票市场。总体而言，保险资金的投资渠道有限，必然导致资金运用效率低下，而结果就是收益率明显偏低。

当然，对于正再处于风尖浪口的房地产市场来说，此时将保险资金进军房市的事情落地，也必然会给将来的市场走势增加了不少的看点。

时下的房地产市场正处于高温期。就一级市场而言，9月30日上海绿地集团以72.45亿元拿下徐汇龙华路1960号地块，刷新了9月10日中海地产以70.06亿元拍得普陀区长风6B、7C地块的地王记录，时隔1年，2009年的地王再次你追我赶不断刷新，土地市场的水银柱正持续上升。而在面粉现象带动之下，刚闭幕的上海“假日楼市”2009年秋季房展会上，参展的上海本地楼盘均价达到2万元/平方米，突破了之前五月房展会的1.2万元/平方米的参展均价。尽管国土资源部此前清查囤地的通知传递了管理层欲抑制房价上涨过快的信号，但在各大房地产企业充足的资金面与城市化进程正在继续的客观现状下，在货币政策没有重大调整的前提之下，房地产市场的热度很难会突然熄灭。在G20峰会的光影背后，9月11日的美国轮胎特保案与10月6日欧盟部长理事会发布公告裁定中国输欧无缝钢管对欧盟产业构成损害威胁,决定征收17．7％至39．2％的最终反倾销税，从某种程度上而言，经济危机之下的贸易保护已经升级，这个对于中国经济重要引擎之一的对外贸易将产生一定的负面影响。此消彼长，在未来的一个时期，房地产行业的经济引擎作用无疑将显得更为重要。

保险资金此时获得进军正处于上升期的房地产市场通行证，可谓先得天时之利，也必然会对市场形成一定的影响。

保险资金入市对于商业地产而言是甘霖。今年以来，房地产市场的火爆，住宅市场是主角，对于商业地产来说，租金仍尴尬的处于下滑阶段。与住宅市场迥异的买家群体与使用功能的特征，使得商业地产无法与住宅共富贵。保险资金具有追求稳健安全与稳定收益的特点，同时政策面也并不允许保险资金直接参与房地产开发。可以预见，能带来长期稳定的现金流，来满足保险公司资产负债匹配原则的目标将是保险资金青睐的对象，诸如优质的商业地产和高级公寓产品，而同样处于尝试期的商业地产REITs也会是不错的选择。而事实上，保险公司对于房地产市场的涉足已经不乏先例。据相关统计，目前已经有超过10家大型保险公司通过特批形式直接购买或间接投资商业地产，大都是以经营性物业为主，从2006年到2009年5月，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平米。目前商业地产的不景气，或许从某种程度上来说，恰恰给予了保险资金抄底的机会。毕竟保险资金作为偏向走中长期投资路线的机构投资者，只要对象的前提是优质物业，那么就有充足的时间和耐心去孕育。更何况从经营收益而言，即使在目前，商业地产的租金收益率依旧高于住宅类产品。

没有理由去认为保险资金入市会推高目前的住宅市场价格。首先，价格越高意味着空间越小，而若租金与价格两者之间的上涨幅度不成比例，则更显示了经营投资收益率的下降，目前高企的住宅市场价格，尽管从长期来看，尚不具备大幅向下的动能，但2007-2008年的市场走势却已经确确实实的演示了生动的一课。对于以走稳健路线为主的保险资金而言，升值性与经营性倒挂的住宅市场未必最好的选择。其次，廉租房REITs若能全面推广，也将成为保险资金的理想目标，而若能做到此，则对于目前匮乏的廉租房建造资金将是个很大的补充。当然，廉租房REITs需要政府的扶植性政策的支持，这一点也相当重要。美国的廉租房REITs经验能给我们相当的启发。起源于上世纪60年代的美国廉租房REITs，由于收益率的问题，始终没有做到风生水起，而到了1986年低收入住房返税政策的实施，廉租房REITs的投资高潮持续了20年，该方案规定：任何公司或者REITs，如果投资于符合一定建设标准的住房，政府将在10年内返还占整个工程造价4%的税费，减免额在10年内分期返还。

对保险资金而言，能对房地产市场进行投资，无疑是很大程度的拓宽了投资渠道。而对房地产市场来说，新资金的介入总是好事，期待双赢乃至多赢的出现。