供应紧张阻拦房价大跌

供应紧张阻拦房价大跌

“金九”已经泡汤，“银十”也变得有些渺茫。国庆长假房展会，全国各地冷热不均，上海平淡中略带喜色，与会人数与去年同期相同，但明显低于今年“五一”房展会，意向预订却远高于去年同期和今年“五一”房展会。这预示着，已经到来了的四季度楼市，冬天将至，却极有可能是个暖冬。

暖冬的具体表现是，四季度成交量将低于二三季度，却会好于去年四季度和今年一季度，尤其值得关注的是：房价难以明显下跌。原因何在？一方面经历半年多的市场繁荣之后，资金回笼甚丰，开发商已不差钱；另一方面，更为关键的是，上海商品住宅供应紧张的局面两年之内难以有效缓解。

6月成为全年一手纯商品住宅成交量的最高点，7月比6月下跌11%，8月比7月下跌15%，9月比8月下跌10%。虽然如此，今年一手纯商品住宅，每月皆供不应求，即便是成交量连续下滑三个月后，9月一手纯商品住宅供应只有149万平米，仍略少于150万平米的成交量。

正由于此，房价还在坚守高位。9月一手纯商品住宅成交价格为16290元/平米，相较8月的18500元/平米明显下跌，实际上却是成交结构异动使然：8月豪宅成交比重较大，从而大幅抬高了均价。与5月和6月的15000多元/平米相比，目前仍然依然盘踞高位。从二手房价格看，9月上海二手房价格指数为2459点，较8月上涨0.69%，也即说，二手房依然在涨价，只是涨幅有所收窄。

接下来，不妨以更长远的视角观察上海住宅市场供应。1995年以来，上海商品住宅竣工面积总体呈增长态势，2004的达到历史高峰3076万平米，其后竣工面积有所回落，2008年大幅回落40%，2009年以来依然保持低位。以竣工面积指代供应量，在上一轮的市场低迷期，1996-1998年曾出现严重的供大于求；而自1999年开始至今，一直是供不应求，其中2001-2006年，供略小于求，市场供求关系不算很紧张；2007年以后，显著的供不应求，2009年尤其严重。在这一背景下，想要降房价，无异于痴人说梦。

住宅供应的源头是土地供应，2001年上海出让的住宅用地（可建面积）达到3729万平米峰值后，供应呈逐年下降之势，近几年来每年出让住宅用地，换算成建设面积，都少于商品住宅的成交面积，所以导致供不应求的局面无法缓解。比如今年1-8月份，商品住宅销售面积为2004万平方米，同比激增49%，但住宅用地供应量只有400万平米左右，商品住宅新开工面积1033万平方米，下降7.3%。9月份以来住宅用地供应量大增，但远水解不了近渴，未来两年内，可供销售的商品住宅依然保持紧张局面。

回顾《上海市住房建设规划（2006-2010年）》，其中规划：“十一五”期间，预计新开工住房约1亿平方米，预计竣工新建住房约1.2亿平方米。现在看来，两个指标皆没能完成目标。另外，根据现有数据预测，2006-2010年上海新建纯商品住宅供应量为6709万平方米，而销售量为8028万平方米，供求比为0.84，供不应求情况明显。这是导致近几年来上海房价居高不下的根本原因。

那么，未来几年情况会将如何。笔者经过测算，“十二五”期间，上海一手商品住宅需求量约为13368万平方米，按上海政府现有的建设规划进行延伸，则“十二五”期间，一手商品住宅的供应量有1亿平方米左右。另外，据上海土地学会公布的数据，目前全市尚有1077公顷左右的住宅用地，已经出让但尚未动工开发，其中部分属于闲置用地，这部分土地未来几年在政府高压下，即使全部逼出，也只有2000万平方米左右供应量。还是难以满足旺盛的市场需求。

近些年来，普通居民强烈反对高房价，上海市有关领导也一再表态，不支持房价过快上涨。然而冥冥中，有只市场的“无形之手”在操控着价格走向，政策可以一时压制投资投机需求，可难以持续几年压制房价上扬。2003年以来，国家针对房地产业的宏观调控可谓轰轰烈烈，结果呢，房价一直未能按政策制订者的旨意稳定下来。

经济学其实并不复杂，价格规律更是简单，只要保持供求平衡——最好是供略大于求，则房价不可能如脱缰野马。遗撼的是，2003-2006年调控重点却是紧缩“地根”和“紧根”，压制了市场供应，却没能摁住需求，尤其是投资投机需求，导致供不应求的局面长期存在。今年以来，调控政策变得“聪明”了，中央和地方皆大幅增加土地供应，打击囤地捂盘。惜乎“心急吃不了热豆腐”，效果出来还待两年后。

本文刊发于移居上海杂志