海外热钱威胁明年中国楼市

海外热钱威胁明年中国楼市

中国楼市最害怕的“怪物”之一，就是热钱。近些年来，以浙南民间资本为代表的国内游资，频频光临楼市，所到之处，房价莫不上升。在金融全球化越来越强化的今天，我们不得不关注来自境外的热钱，其对国内资产价格的影响，绝不能等闲视之。

而目前，正处于一个敏感时期。央行数据表明，9月末外汇储备余额攀至22726亿美元,同比增长19.26%，再创新高。三季度外汇储备增加1410亿美元，其中9月增加618亿美元，而一季度外汇储备增加只有77亿美元。据中金公司估算，剔除投资收益和汇兑损益，同时考虑到对外投资引起的资金流出，三季度不可被解释的资本流入或超过500亿美元。

按常规理解，这500亿美元大致可归为热钱或游资。它们涌入内地的目标很明确：通过投资资产品和股权获益，而且多是短线操作，股市和楼市是两个主要领域。单从楼市分析，进入的热钱主要是各类基金，这些基金在境外募集，由国际金融机构运作，包括大摩、花旗银行、瑞银等知名投行，也有中东和东南亚非著名机构；有些专注于房地产投资，有些则是多元化投资，追求绝对回报率是其天职。另外，还有一些散户投资者，主要是港澳台人士。实际上澳台人士在京沪深等一线城市购房很多，只是多属中长线投资，并非短线热钱。

实际上，近几年热钱在内地已折腾了几番。大致从2004年开始，海外基金整栋收购成熟物业和散户炒房的规模迅速增长，为一线城市的房价高潮，出了一把力。为了抑制房价飙升，2006年国家出台了“171号文”，限制外资购房，炒房比重因此明显下降，部分资金转而进入各种房地产企业和项目的股权投资领域。2007年，楼市再次非理性繁荣，外资重新泛滥。2008年美国金融危机爆发，国内经济和楼市双双下行，热钱外流，部分海外基金急于抛售在华物业，只是少有接盘者。

值得重点关注的是，今年与2007年的差异。2007年热钱积极投资房地产有三个原因。一是国内楼市高涨，回报率惊人；二是人民币加速升值，2007年升幅高达6.9%，对外资而言，可以没有任何风险进行套汇；三是2007年欧美处于降息通道，而我国仍在升息通道，而且是历史罕有的一年加息六次，导致中美利率倒挂，白白让热钱套取利差。

与2007年相比，相似的是今年楼市同样的繁荣，同样的房价高涨；不同的是，人民币自2008年7月开始，就已停止升值，目前依然如此；然而，人民币升值的预期却越来越强烈，近段时间美元持续贬值，逼迫人民币升值，而我国为了刺激出口，短期绝不会轻易让人民币主动升值，于是贸易磨擦势不可免。至于利率水平，中美基本都维持历史低位，在美国加息之前，中国很难抢先加息，所以在利率上面，中美两国央行也在勾心斗角。中国经济复苏的势头远好于美国，而今年我国4万亿投资计划和信贷规模皆超美国，这就意味着我国通货膨胀的到来，也将早于美国，加息的压力会越来越大。

海外热钱进入中国后，必然推高股价和房价。其作用机制可分为直接和间接两类。直接作用很简单，需求增加了，自然使资产价格上涨。在楼市中，海外资金更喜欢购买高档物业，比如今年以来一线城市豪宅热销，其中港台客占据相当大的比重，个别上海豪宅去香港推广，获得追捧的程度出人意料；至于深圳，“近水楼台先得月”，无论2007年还是今年，楼市中投资投机比重都居全国第一，而其中港人数量庞大。

间接作用则是制造流动性。我国流动性过剩，主要有两大源头，一是信贷量过大，比如今年前三季度人民币贷款新增量达8.67万亿元，而2006-2008年分别只有3.18万亿元、3.63万亿元、4.91万亿元。二是外汇储备增加过快，增加一美元外汇储备，必须发行等价的人民币，三季度外汇储备增加1410亿美元，对应新增9630亿元人民币。而2007年全年国家外汇储备增加4619亿美元，对应新增人民币33740亿元人民币。显而易见，2007年的流动性泛滥主因是外汇储备增量过大，其中热钱有份“功劳”；今年的流动性过剩的“元凶”，却是信贷狂增。

前段时间，笔者曾在此专栏分析过货币供应、股市、楼市之间的关系，其中提到要关注M1增速何时超过M2增速。终于，9月M1、M2增速双双创历史新高，达到了29.51%和29.31%，而且继去年4月份以来，M1增速再度超过M2增速。由此证明，企业存款加速活期化，宏观经济加快复苏，资产价格膨胀还在持续，风险暗暗酝酿，但大的调整还未到时候。

大家更值得关心的是未来。今年四季度信贷增量难以复制上半年盛况，明年全年也难超越今年；然而，新一轮海外热钱潮刚刚开始，明年外汇储备增量很有可能超过今年。信贷减，外储增，明年流动性注定还是非常充裕。海外基金投资内地楼市热情可能难以超过2007年，其间接推高房价的作用却不可低估——这一因素尚未引起同行关注。还是让我们拭目以待吧。

本文刊发于东方早报