潮起潮落，房价终于在四季度“累了”

潮起潮落，房价终于在四季度“累了”……

    由于房地产开发企业自上半年开始逐步加快开工、施工进度，不难看出四季度大部分城市的商品住宅供应量将较三季度将有所增加，因此,四季度房价继续快速上涨可能性不大，但也不会出现大幅回调。无可厚非的是，在经历了二季度的火爆行情之后，2009年三季度中国房地产市场开始趋于理性，各地成交量均有所回调，相关数据统计显示，2009年三季度北京、上海等十大城市共计成交3365万平方米，比二季度的3919万平方米约下滑15% 。2009年前三季度分别各有16家企业的销售收入超过百亿元和销售面积超过百万平方米。经过连续多月的成交量、价高涨后，部分刚性需求重新陷入观望，成交有所走缓，使得四季度房价将逐步走向平稳;另一方面，市场供应已经逐步回升，供求趋于平衡，也有利于房价的稳定，但在旺盛的市场需求推动下，价格下调的可能性不大。

    同样，我们的业内开发商也认为，开发商加快开工和施工进度，增加商品住宅的供应量，对平抑房价将起到积极作用，但商品住宅的刚性需求和投资需求的双重属性决定了四季度房地产市场仍会保持稳定的发展态势。近期有些城市销售量下降，主要与这些城市房价偏高有关，再加上二套房贷严格执行和供应量短缺，所以造成少数城市销售量下降，但接下来供应量增加后，整个市场仍会比较乐观。

    可以看到的例子是，五家房企三季度销售过百亿，四季度成交回调。2009年的“低开高走”为不少房地产企业带来了史上最好的成绩单。万科、保利等16家开发商今年前三季度销售额跨过“百亿”大关。而恒大、万科、绿城、保利、绿地五家企业仅第三季度的销售额就突破了100亿元。三季度恒大爆冷超万科。中国房地产企业前20名的进入门槛也明显提升,排名第二十位的中信地产前三季度销售额达到90.27亿元,印证了此前业界“2009年百亿房企有望突破20家”的判断。也就是说品牌房地产企业无疑是今年房地产回暖最大的受益者。特别是万科、保利、中海、绿城、恒大、绿地六家企业至今销售额已突破200亿元。值得一提的是,近期已经通过港交所上市聆讯的恒大地产在三季度交出一份漂亮的成绩单。该集团在今年前三季度销售面积、第三季度销售面积及金额、三季度末土地储备、三季度末在建面积等五个方面居全国第一,超过“老大”万科,成绩令人瞩目。

    至于我所认为的四季度成交回调房价趋平稳得问题源于开发商自今年上半年加快开工、施工进度,预计第四季度大部分城市的供应量将有所增加,市场供不应求、以消化存量为主的状况将得到改善。但是高企的房价和政策的不确定性将抑制部分需求,预计第四季度市场成交量将有所回调,房价将走向平稳。国庆长假前后,深圳、北京等一线城市楼市成交出现下滑,“金九银十”成色再遭质疑。当然成交下降是少数城市的情况,二三线城市的市场有很多仍然在升温，但部分率先回暖的一线城市在楼市急速升温后出现回落依然符合市场规律,10月之后楼市将走向平稳发展。

    四季度，低成本拿地企业显优推盘加大。首次全面披露公司房地产项目情况，地产开发提速。比如2007 年1 月通过定增进入房地产市场，建筑施工和房地产双主业并举，房地产开发业务由注册资本5 亿元的中铁瑞城项目储备丰富，集中于成都区域，待销售量大。公司现有项目储备471万平米，权益建面344 万平米，可售面积408 万平米，截至09 年9 月份累计销售面积仅81 万平米。开发项目包括别墅、酒店、中高端住宅综合型度假小镇等，层次丰富。近8 成的项目储备通过土地一二级联动开发获取，保障土地低成本。公司现有项目储备中有6 个项目通过一二级联动获取，一二级联动项目建筑面积368 万平米，占公司所有项目储备的78%。成都地王名副其实，未来有望继续从一级开发中获取低成本土地储备。基于公司强大的土地资源优势，根据建筑行业最新估值，综合评估维持增持评级。

    与此同时，我以为四季度楼市将遭遇价格“阻击”。正当市场被“黄金十月”低迷开端所困扰，有研究者已经开始预测2009年最后一个季度的房价走势。有专家认为，由于开发商自上半年开始逐步加快了开工、施工进度，预计第四季度大部分城市的商品住宅供应量较第三季度将有所增加，四季度房价继续快速上涨的可能性不大，但也不会出现大幅回调。另有观点认为，北京上海等城市的楼市行情或将遭遇价格“阻击”。我预测，经过连续多月的成交量价高涨后，部分刚性需求重新陷入观望，成交有所走缓，使得四季度房价将逐步走向平稳;另一方面，市场供应已经逐步回升，供求趋于平衡，也有利于房价的稳定，但在旺盛的市场需求推动下，价格下调的可能性不大。以北京为例，北京商品住宅在9月份出现了半年内的首次下跌。虽然众多项目开盘价格继续上涨，但上涨的幅度有所回落。成交均价的首次下跌和开盘均价的微涨，较为符合近期各方对市场短期调整的预期，但调整幅度和调整时间尚待进一步观察。与此同时，北京地区的商品房成交量也维持了3个月的下滑。这样的事实无疑体现出近半年房价上扬已经透支了有效购买力。而二套房贷利率调整等一系列新政出台，也必将对市场产生一定的影响。各方数据的集中，已经意味着短期调整的信号。北京商品住宅市场短期调整已为时不远。

    有鉴于此，我看第四季度上海楼市的行情应该趋于平淡。而网上新建住宅可售量一直维持520万-560万平方米的低位，这意味着供应紧张局面依然没有缓解，价格还会坚挺一段时间。而北京也会遇到同样的现实，即高房价阻挡了行情的继续上行。

    房价终于在四季度“累了”，累了，就好好休息一会儿，其实也很好……