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安息吧,金九银十

2012-09-14 09:25:11

去年此时,写过一篇博文名叫【金九银十最后谢幕没有安可】http://blog.soufun.com/26056350/12554898/articledetail.htm。其中讲到一个观点:如果未来,金九银十这个概念的逐步没落乃至谢幕,2011年的这个最后约期将会成为供应大季,我们会看到很多因为有同行夏季开盘而效果不错的开发商,将放弃投鼠忌器的毛病而勇敢加入这场千军万马过独木桥的会战。

回到现实,九月的前两周基本过去,借用德佑地产的统计数据显示:“上周(201293-201299日)整个上海市商品房成交面积为23.54万平方米,环比前周下跌14.4%,成交套2424套,环比下跌14.7%。上周全市商品住宅成交面积为16.64万平方米,环比前周下跌22.1%;成交套数1394套,环比下跌21.5%,全市商品住宅成交均价为20808/平方米,环比前周下跌2.4%。”(这段让人看得头晕的数据,其实无外乎昭示了两点:第一,在成交在减少,而且是大幅度的;第二,价格下跌的收窄或修复,或是引发成交锐减的诱因之一。)

(一)回顾上半年,豪宅从未回暖。很多人对于2012年金九银十的意淫,底气来源于上半年市场所谓的回暖,但这话要兵分两路地看:其一,上半年的回暖更多来自于刚需市场,且附加定义为普通刚需市场,而促成这种刚需市场热销的原因不外乎价格松动和2011年观望年所导致的需求积累,价格和需求经历了一年的积累自然需要释放,这是上半年所谓回暖的内里。

其二,假设以上海的单价5万为界限,那么即使在被普遍乐观的回暖型上半年,高端市场“从未回暖”,当然这里排除部分因为价格突然Crash所导致的“含泪热销”在外。上海高端市场所有的案场,对于自限购以来的苦不堪言,可以用“攒成交量”来形容,所以豪宅的2012不管春夏秋冬,如人饮水冷暖自知是肯定的。

(二)从恋爱到结婚,正越来越慢。

今年在市场中形成的第二个现象,就是“从首次到访,到最终下定签约”,成交周期正在呈现拉成的态势。好比男女从认识到约会,从约会到结婚,那种闪婚现象,在楼市中已经基本杜绝,特别是高端市场。

这背后的原因,一方面市场动销放缓消费者可以有更多底气来比较来砍价,另一方面市场政策特别是经济形势的不确定性,使得高端人士特别敏感所以他们的犹豫也可以理解。

不看好今年金九银十的一个依据在于,正是这种普遍存在的“成交周期在拉长”,决定了如果因为迷信夏季是淡季而放弃推广的楼盘,他们在所谓的金九银十中将得到市场的报复,他们将为自己迷信经验而付出代价。

(三)即将到来的十月,供大于需是肯定的。

再来看看未来,即将到来的十月。第一个现象是,十一房展会的招商经理这两天到处求开发商,这证明了原本旺销的秋季交易已经因为上半年的春季过于旺盛而被透支殆尽。

但是,就目前供应市场而言,十月份大量楼盘“必须”推盘是所有人的共识,在“不得不”销售的第四季度,大量供应对有限需求,这时候以价换量是可以预计的。9月第二周的周末,某别墅楼盘率先63折已经到来,已经让我们嗅到一丝血战台儿庄的惨烈(坊间更有该楼盘其实底线为55折的小道消息)。

夏季来临的时候,我写过【这个暑假不放假】的博文,表示对夏季成交的看好,今天接力观点,特别不看好今年的金九银十,甚至预言未来的营销中所谓淡季旺季来源于市场不来源于常规认知,所以呼应去年此时的【金九银十,最后谢幕没有安可】,这就是今天【安息吧金九银十】的由来,最后为这种经验主义盖棺定论。

 

 

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