万达集团全解密之五：全球商业的中国范本

据春城晚报2012.7.26报道

打造城市综合体，万达历经三代。做订单式商业地产，万达也是在不断地摸索、试水、革新，甚至自我否定后才成就了如今。然而，面对万达的一枝独秀，商业地产领域的竞争将如何上演？毫无疑问的是，作为全球商业的中国范本，万达的每一步都引人瞩目。

历经三代 万达开启全新商业时代

总结万达的发展，正如王健林所说：万达的成功主要是商业模式的成功。在历经一代单店，二代组合店，三代城市综合体之后，万达集团已然成为商业模式创新的扛旗者。

第一代单店

方式：单店模式 以销售平衡现金流

2001年 ，在济南、南京、南昌、成都、南宁、长春等城市中心的黄金地段，一栋栋总面积5万平方米左右的单体楼拔地而起，加上用以吸引人流的大型超市，可以留住人流的电影城，作为配套的停车场，这一新兴出现的商业模式在当时为许多实力雄厚的投资者所热捧。这些单体楼涵盖的小店铺，超市等小综合业态的组合就是万达商业地产第一代开发模式，也称“单店模式”。

局限：单打独斗 经营无法形成合力

由于商铺经营品种的庞杂繁多，商业模式单一导致人流分散，产权多元化带来的经营混乱，以及经济环境的不成熟，导致商户过高的投资回报期望难以实现。

第二代组合店

方式：组合店模式 业态布局多样化

为烘托商业氛围和吸引更多消费者驻足，万达商业地产第二代开发模式不管在项目规模上，还是在百货，电玩，餐饮，建材等新业态的引进方面都有了长足进步。通过业态各自的影响力相互吸引，最终强力聚合消费人群。

局限：主力店各据一方 未形成人流的有效流动

大量客流在走出百货店、超市等大经营场所后，并未流向小商铺。此外，项目的纯商业定位，使得文化，娱乐，体育，酒店等休闲消费环境没有有效建立。

第三代城市综合体

方式：城市综合体 多功能高效复合

2005年后，万达广场升级至第三代，涵盖了大型商业中心、五星级酒店、高级写字楼、公寓、住宅、国际影院等多重业态，真正实现了购物，办公，居住，娱乐，休闲的多功能复合。

优势：集约化布局 创始特色步行街

第三代万达广场遵循集约化的规划理念，打造了被称为“商业中心灵魂与纽带”的室内步行街，从而实现建筑体平面立体的互动。模式的创新和设计的优化，对项目的选址标准也产生了重要影响。除了成熟市中心外，城市副中心及新兴中心区渐成万达布局重点，万达通过自己的商业模式，成功带动了整个区域的发展。

订单式商业——价值爆发的强力引擎

自2001年万达和沃尔玛签订长期的战略合作协议以后，万达就确立了“订单式商业地产”的基本模式。

1理念：先租后建， 招租难问题彻底解决

万达集团董事长王健林认为：商业项目开发，一定要把住宅开发的惯性思想颠倒一下，应该招商在前，建设在后。总体而言，就是在商业项目规划之初就与合作伙伴及入场商家签约，按照对方的经营需要进行项目规划，避免盲目招商后的重新分割。

万达董事长王健林对此有着深刻的见解：“不能建好房子再招商，而是要把大的租户的需求搞清楚，按照租户的个性要求量身定做，我要把房子租给商户就必须先替商户考虑能不能挣到钱。如果挣不到钱，我就收不到租金。”

2步骤：全环节护航，开业即满场，开业即旺场

据了解，万达“订单商业地产”主要分为四个关键步骤：一是联合发展，共同选址。万达集团和众多国际国内一流商家签订战略发展协议，约定双方权利和义务，并就选址问题进行紧密沟通。二是技术对接。在万达广场的前期设计阶段，万达集团和各主力商家就有专人负责进行技术层面的对接，保证主力商家的需求在正式开工前就能得到确认和满足，以避免进场后的整改浪费。三是平均租金。万达和各主力店商家约定，全国城市分为两个层次，北京和上海一档，其余城市一档，分别给出一个平均租金，不再就单个项目租金水平进行漫长谈判，保证发展速度和租金收益。四是先租后建。由于万达广场在开工前，大部分面积都已确定租户，每个万达广场只要开业，马上就能收到租金，而且绝大部分商业面积都是能产生租金的有效租赁面积。

正因为有了这样全环节的无缝对接，万达广场才可以为市民提供居住、消费、娱乐的场所，为商家提供经营、赚钱的机会，真正实现与政府共同推动城市升级、社会进步、共创财富的目的。

3资源：与5000余家世界品牌订单合作

万达之所以成功，与其丰富的商业资源有着密不可分的关系。在合作的逾五百家商家中，包括沃尔玛、家乐福、肯德基等国际知名品牌以及国美电器、华润万家等国内一线大腕，更有万千百货、万达国际影城、大歌星KTV、大玩家超乐场等御用型主力商家，无比雄厚的商业资源使每个万达广场在开工之前，主力店招商就已经基本解决。

很多商家随万达而迅速形成有影响的连锁品牌，如神采飞扬电子娱乐项目。很多世界500强的企业也因万达的屡战屡胜而成为万达的拥护者，万达到哪里，他们就跟到哪里……

万达商道——中国商业的王者之道

1商业地产成未来竞争主战场

2010年以来，一系列房产调控政策的出台预示着以住宅为主导的出售型房地产开发黄金时代的终结。因此如果不去做商业地产，等于把所有鸡蛋放在一个篮子里。有鉴于此，万科，金地，保利，绿地等地产大鳄或主动转型做商业地产，或被动提高商业地产战略布局比例。

2商业地产既是天堂也是炼狱

王健林曾说到：“为什么这么多有实力的企业之前都不去做商业地产，主要是商业地产很复杂，我总结为五难：定位难，规划难，招商难，管理难，资金难。”一个商业地产项目往往牵涉到地方政府部门，开发商，运营商，居住者，投资者，经营者，消费者等多方利益。企业是否拥有雄厚的资金实力和强大的品牌影响力，是否拥有独一无二的商业资源和前瞻性的战略眼光，构成了一个难以跨越的“门槛”。

3万达一直被模仿从未被超越

万达集团已成商业地产跟进者研究，学习和模仿的榜样，然而，面对激烈的市场竞争，胸襟广阔的万达毫不吝惜自己的商业智慧，无私地将内部总结的《开业手册》《销售手册》等20多项宝贵的商业管理培训资料大方地赠与各路考察团。但是，十年之后，万达的模仿者并未出现。这无疑印证了王健林的那句老话：除非你挖走整个链条，否则，能拿U盘拷走的，还算什么核心竞争优势呢？

昆明西山万达广场

万达集团深耕昆明十载，将滇池卫城从昔日滩涂建成壮丽大城，创造了昆明高尔夫高品质人居大盘传奇。2012年，万达传奇再次上演，集团斥资百亿打造昆明最顶级商业综合体——昆明西山万达广场，项目位于西山区前兴路东侧， “昆明泛亚金融产业中心园区”核心位置，总规划建筑面积约68万㎡，其中约300米高的昆明双塔写字楼，将成为昆明第一高楼，也将成为昆明城市地标性建筑。昆明西山万达广场是万达集团迄今为止打造的最顶级的商业综合体项目，包括万达顶级商业中心、超5A级昆明双塔写字楼、城市步行街、超五星级酒店、国际电影城、量贩式KTV、大型电玩超乐场、高级公寓等，是昆明首个集购物、商务、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种业态于一体的大型高端城市综合体。昆明西山万达广场的建成将重塑昆明商业格局，引领昆明商业革新。