理念是产业地产之魂

据中国房地产报2012.7.26报道

近年来，随着政府和企业对产业地产越来越重视，产业地产行业也呈现出飞速增长的态势。上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成在接受本报专访时表示，产业运营理念是产业地产发展之魂，产业地产运营商要本着这样的理念去办产业地产的实事，不断提高自身资源积累与整合能力，才能使产业地产沿着良性轨道发展。

　　记者：您如何看待产业地产的发展现状与前景？是否认同“产业地产泡沫升温”的观点？目前产业地产领域的最大难题是什么？

　　周建成：产业地产有较好的发展前景，但是现在发展状况较为混乱。目前的产业地产泡沫主要表现在用简单的住宅开发理念指导开发产业地产项目，这样的开发商除了售卖楼房、提供物业服务之外，并没有提供其他增值服务的资源与能力。

　　产业地产这个领域最大的发展困局在于产业地产运营商的资源整合能力不够强。广泛的社会资源积累与整合能力是优秀产业地产商必须具备的素质。

　　记者：您如何看待及评价目前的产业地产发展商？

　　周建成：社会经济的发展需要优秀的产业地产运营商，而优秀的产业地产运营商也必然会推动城市产业经济的健康发展。目前产业地产行业内逐渐出现了以联东U谷为代表的专业产业运营商，虽然为数不多，但已逐步形成了特定的发展模式。总体而言，产业地产运营商在产业运营方面还未形成成熟的模式，可以说还处于初级阶段。

　　目前有不少工业地产商销售不力，业绩惨淡，这与他们的商业模式分不开。这些工业地产商沿用住宅开发的老套路运营产业地产，目的只在于实现快速销售，赚取短期利润，根本没有考虑长远发展。

　　记者：您是如何评价孵化器、加速器这类工业产品的发展方向的？

　　周建成：孵化器和加速器的存在是为了给企业提供良好的发展环境，开发商仅仅提供办公生产场所是远远不够的。无论政府还是企业，都必须为入驻企业营造良好的发展环境，使得入驻企业在发展的各个阶段、遇到不同困难的时候，园区都能为这些企业提供帮助与解决方案。

　　记者：以总部基地为代表的工业地产产品，经常出现企业将此类产品作为投资品转手售卖，导致许多总部基地空置率上升的情况，而许多孵化器也同样常常陷入“鬼城”的畸形状态，您是如何看待这些行业现象的？

　　周建成：工业地产产品被当作投资品转手卖掉是由于有些工业地产模式简单而容易被复制，因此会以很快的速度发展，导致过剩现象。我认为用地产开发理念发展产业地产并不是长久之计，开发商要用产业运营理念指导产业地产开发，只有这样，才能实现产业地产的长远健康发展。

　　同时，目前国内许多孵化器由于适销不对路，才会致使大片工业用地变成“鬼城”。只有供求匹配了，市场才能活跃发展。

　　记者：您是基于怎样的观察和考虑，认为开发商进入四、五、六线城市的开发时，产业地产会成为一个不可回避的选择？政府、实体企业、民营企业之中，谁才应该是主导产业地产发展的主体？

　　周建成：国内四、五、六线城市的出让土地中很多都是不具备开发条件的，根本原因在于这些城市缺乏市场需求的支撑，而人气支撑更显薄弱。

　　如果开发商拿到这样的土地，唯有通过产业地产的开发，夯实当地产业发展基础，从而聚集人气、催熟土地，使土地具备最低限度的住宅开发条件。正是因为这些原因，我认为开发商进入到四、五、六线城市进行土地开发时，产业地产已经成为一个不可回避的选择了。

　　目前产业地产开发主体很多，各种主体都存在成功和失败的案例。这里面不存在谁应该做产业地产、谁不应该做产业地产的问题，而是应该发挥各自独特的优势，把产业地产做好。

　　记者：您随着工业用地成本的攀升及高端产品的出现，行业的竞争格局是否会发生改变？

　　周建成：产业地产最核心的竞争力在于提供的软性服务的质量。也就是说，产业地产成功的关键在于产业运营能力，而不仅仅是地产运营能力。而所谓的高端产品，绝不会是实体建筑，而应该是入驻企业的发展环境。

　　记者：按照国内相关法规，工业用地的配套设施不得超过7%，且不得作商业用途。但实际情况却是众多园区的配套比例远远超出了这一数字，您是如何看待这种现象的呢？

　　周建成：伴随着传统工业地产向新型工业地产转型速度的加快，工业地产的内涵与外延都发生了巨大变化。这种变化体现在工业地产价值链环节逐步增多，附加值的提升也更被重视，因而相对应的配套服务需求也变得更广更多。如果继续沿用传统工业地产的眼光来规范和要求新型工业地产的发展，必定是不合时宜的。

　　记者：有专家提出要将工业用地价格大幅提高，也有建议工业用地短期出让，将工业用地年限大幅缩至5到10年，以增加工业用地的使用强度，进而避免工业用地的囤积现象及依靠住宅用地价格的提升补偿工业地产企业等现存问题，您是如何看待这些声音的？

　　周建成：首先，土地价格并不是由专家规定的，而是由市场供求决定的。我认为，通过大幅缩短出让年限的办法控制工业用地这种方法并不理性，是不能获得长久发展的。