叶檀：美国房地产市场感谢中国买家

2012-06-26 13:39:45

房地产投资性需求被挤出市场？大谬不然。

目前房地产成交量大幅反弹。据东方证券的数据，截至6月24日的一周，14个监测城市成交量环比增12.1%；同比增49.5%，单周成交量创12年新高，基本已与2009年同期相当，其中北京、杭州、厦门、东莞单周成交量均创12年新高。一线城市环比增9.6%，同比增14.1%；二线城市环比增13.3%，同比增72.7%。在二手房方面，所跟踪的5个城市成交量环比下降6.7%，同比增18%。

另据爱建证券的数据，5月份所监测的十大城市，成交量环比全部增长，其中增长幅度最大的是厦门，成交套数环比增长49.15%。仅天津和上海同比增速下滑，增幅最大的是厦门，其住宅成交套数同比增长90.88%。再看端午小长假的楼市表现，据新浪乐居统计，北京新建住宅签约1397套，二手房住宅签约378套，合计签约1775套，较五一小长假上涨104%，同比去年端午假期大涨307%。

房地产市场与股市一样，量在价先，成交量大幅上升，意味着房地产开始触底反弹，封堵住了房价下行空间。并且，这还是在限购限贷令没有正式撤销背景下的反弹，说明房地产市场迎来预期拐点。

对于地方政策而言，紧缩的财政收入逼迫下的放松成为理性选择。6月25日《大河报》报道，河南省6部门联合出台省住房和城乡建设厅获悉，省住房和城乡建设厅、省发改委、省国土资源厅、省人民政府金融服务办公室、中国人民银行郑州中心支行、中国银行业监督管理委员会河南监管局等6个部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)今后贷款购买首套房，无论有无贷款记录，银行应执行优惠利率，给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。

地方政府支持刚性需求已经到了若渴的程度。目前各地在抑制投资需求与支持刚性需求的中间地带吃力地走钢丝，在狭窄的刚性需求螺蛳壳里做道场，基本手法是缩小限购区域与扩大刚性需求范围。前者包括，在城市的一环、二环等核心区域限购，其他区域不予限购，甚至实行购房给予户口的鼓励政策；后者包括，允许将未成年子女购房列入刚性需求，或者允许补缴税收等允许非本地人士购房。

投资性购房不仅仅表现在住宅地产，还表现在商铺及写字楼等领域。资金逐水而流，商业地产的兴盛显然说明有无数投资资金有待消化。

据最新数据显示，排名前20名的开发商均已进入商业地产。北京中原地产市场研究部总监张大伟称，今年一季度住宅开发投资增速仅为19%，而商业地产则达到了43.4%，大量资金进入商业地产市场。而来自中购联的《中国购物中心发展报告2012-2013》报告显示，2011年底，北京拥有245家购物中心，其中216家是2004年---2011年开业的，645%的增速居全国城市首位。从数据分布上看，天津和重庆这两个城市购物中心数量高于其他二三线城市，增速仅低于北京。

虽然近两年租金在上涨，但已现疲态，租金回报率难以支撑高价，商业生态难以支撑不断上升的租金与售价。以广州为例，《羊城晚报》报道，近年来白云万达广场、友谊国金店、高德置地、太古汇、万菱汇等16个大型城市商业综合体建成陆续开业，总商业面积接近150万平方米，比2007年前五年的商业新增面积高出一倍以上。广州的人均商业面积在3平方米左右，而发达国家的人均商业面积的标准警戒线为每人1.2平方米。一铺养三代一般要求投资回报率至少为8%-10%之间。但目前广州市场的商铺回报率一般都在4%-5%左右，能达到5%的已经很难得。这些年广州商铺的售价涨幅在30%-50%左右，但是租金涨幅只有5%-6%。租金不如售价，显然是投资者进入的结果，大大高于当地消费能力的上升。

写字楼相反，一线城市甲级写字楼租金狂涨。今年一季度，在全球147个城市中，北京的写字楼租金上涨幅度位居全球首位。资金流入商铺与写字楼，当写字楼的租金涨到一定程度，产业空心化隐忧初现。北京等大城市还有不可替代的区位优势，中小城市只能面对租金狂涨后的一地实业鸡毛。

资金仍然流向虚假经济，甚至流到了美国。美国全国房地产经纪人协会6月发布的报告显示，来自中国买家已经成为美国房产的第二大国际买家群体，仅仅落后于来自加拿大的买家。截至2012年3月，过去一年间，中国买家购买美国房产的交易额达到了90亿美元，较前12个月的73亿美元交易额增长了23%，所占比例从2007年的5%上升至目前的11%。