土地回暖抬升楼市刚需预期向好

国家统计局2012年6月18日公布的5月份全国70个大中城市住宅销售价格指数显示，全国各地住宅成交量回暖。当然这个回暖的背后是政府高房价持续不断的调控，许多房产大鳄正在采取以价换量来维持销售和资金回笼的平衡。

统计局价格指数显示的另一个问题，是相当部分城市房价出现了小幅攀升，北京一些楼盘在5、6月份平均上调1000元/平米，上海楼盘亦有上调售价趋势。全国范围内，新建商品房住宅价格、二手住宅价格环比上涨的城市皆比4月份有所扩大。在强大的调控压力之下，地方政府 正纷纷采取市场微调的形式，促使楼市盘活，成交增加。

房价回暖趋势的最直接结果，便是沉寂近2年的土地市场“咸鱼翻身”，虽然“三十年河东，三十年河西”之说有待印证，但是5、6月份国内各地土地市场一片向好，以2012年6月18日广州再次爆出“地王”最为引人注目。广州天河区珠江新城D4-B2地块，经数十轮竞价，恒大地产以13.22亿将D4-B2地块收入囊中，溢价8.2亿元，楼面地价高达32968元/平米，调控之下新一代地王诞生，究竟意味着什么？谁又能说清？

事实上，广州新科“地王”并不寂寞。全国土地市场正迎来新一轮升温之中，一些大中型房企似乎已不惧调控。2012年6月20日，西南片成都，龙湖地产也经多轮激烈竞争，最终以12.8亿元竞得武侯区晋阳二、六组宗地，地块面积145.5亩。2012年6月19日，保利以13.6亿元拿下重庆九龙坡两宗土地，总建筑面积达55万平米，楼板价2474元/平米。而一线城市的龙头，上海土地市场同样活跃，数据显示，2012年成交地块平均溢价高达65.1%，房产商对商品住宅及商业地块用地同样热情不减，全国一、二线城市似乎正携手走出土地“零成交”的尴尬，除了传统房企之外，在土地竞争上已出现另一个值得关注的动向，就是诸多非房企出击拿地成为企业和产业扩张最新选择。

全国性的土地市场回暖趋势，或许已经明显地印证出楼市刚需预期正在向好。个中一个重要原因，就是楼市调控迄今，国内总体经济受到影响较大，2012年以来，稳增长、促内需、拉动经济事实上已经成为中央的最大目标之一，那么，中央寻找调控平衡点意图也已十分明显，最为主要是中央对地方政府对楼市调控的一些微调政策，采取了最大限度之下的“容忍”态度，默许地方政府在调控大原则下适度出台楼市“新政”。

促使土地市场回暖的另一个重要因素，是全国大中城市商品住宅成交量屡创新高。2012年5月23日，在国务院常务会议上，温家宝总理再次提出要“稳定和严格实施房地产市场调控政策”，表明中央的政策正在与当务之急的“稳增长”趋向一致。6月以来，包括住建部、财政部等四部委四次辟谣，强调房地产继续调控。其实，这些“辟谣”在相当程度上，已显得有些苍白无力，基本上是责难对政策的理解问题，但是，许多市场的东西，或者是大势所趋，又岂是一些看似“严厉”的行政命令所能阻挡？

接下来的楼市，调控不放松仍然是最大原则，但是，稳增长和最大限度的释放积累已久的刚性需求亦是市场大势，开放二套房贷首付优惠、提供公积金优惠，银行灵活调整贷款利率等，已使楼市回暖一触即发。这种情形之下，作为房企，适时、适当的土地储备，也是一种明智行为。而高房价的症结，仍然是面粉和面包的价格之争，地价不降，房价下降就不会有很大的起色，真正降房价需从降地价的源头做起，但愿楼市真正让刚需得益。