杨红旭：深圳小产权房改革不妨先“吃蟹”

近期，有新闻称深圳将试点小产权房改革。实际情况是，酝酿两年的《深圳市土地管理制度改革总体方案》于3月底获得国土资源部和广东省政府的联合批复。5月25日，在深圳召开的土地管理制度改革工作会议和改革试点启动仪式上，国土资源部部长徐绍史指出：将土地管理制度改革落点深圳，希望深圳在探索土地配置市场化、土地利用高效化和土地管理法制化等方面积累新的经验。

详查深圳改革方案文本，并无明确提及小产权房的问题。然而，媒体关注小产权房，也并非没有道理。背景有二。其一，小产权房已成为制约我国房地产市场健康发展的重要领域，近些年来官方一直整治和清查小产权房，然而效果不理想。今年“两会”期间，国土部声称今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。官方至今没有公布试点城市名单，显而易见，深圳的可能性较大。

其二，深圳是小产权房的“重灾区”，矛盾突出。全国的小产权房主要有三类：城中村、郊区房、旅游区房。深圳属于第一类，城中村数量多、违法建筑量大，一户村民盖多层、甚至高层楼房的现象非常普遍。据媒体报道，截至2011年底，深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳住宅总建筑面积的49%。这些房屋的存在，严重干扰了正常的房地产市场秩序，同时也影响了城市面貌和功能的更新，在市区土地严重不足的深圳，土地制度改革势在必行。

然而，但凡改革，谈何容易。根据《改革方案》，深圳将以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为土地管理制度改革原则，其中“产权明晰”是难点，尤其是涉及到小产权房。事实上，广东省具有多年的“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造试点经验，但很多小产权房至今仍以长租的形式普遍存在，并无实质性突破。

小产权房症结的源头，是城乡二元制和土地二元制。所谓“城乡二元制”，涉及到经济、社会、文化等诸多层面，城市和乡村存在较大差距；所谓“土地二元制”，是指城市实行土地国有制，而乡村实行土地集体所有制。在经济发达的东部地区，尤其广东，后者的矛盾甚于前者。集体用地尚不能产权清晰的确权到村民头上，更谈不上有法可依的产权流转。在城市化水平较高的广东，比如深圳、东莞等，集体用地的巨大使用价值和潜在价值，无法转化成商品价值和价格，在丰厚利益驱使下，村集体、村民自然在集体用地上（以宅基地为主，甚至包括耕地）大盖房屋，或租或售，历经多年，终致今日之“大患”。

2007年，党的十七大即提出要逐步建立城乡统一土地市场，土地同质、同权、同价。然后，近些年改革之路异常艰涩。此番有国家试点之政策良机，作为昔日中国改革开放排头兵的深圳，应该拿出勇气和胆气，放手一试。以确权为前提，重新划分利益，规范现有小产权房，为全国小产权房改革积累经验。

刊发于东方早报