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杨红旭:房企资金面正在构筑“底部”

2012-06-01 10:05:23

去年有段时间,国外评级机构异常高调的密集唱空中国楼市。近段时间,国内外诸多机构再度集体看空中国房企。5月24日,穆迪报告称,受高水平短期债务及现金余额偏低影响,许多中国房地产开发商的流动性状况自2011年12月开始出现恶化。同日的普尔报告称,2012年中国的房地产开发商将有巨额债务到期,而且流动性状况趋于恶化。

与此时同时,渣打银行报告显示,中国房地产正处于“弱平衡”状态,短期内建设前景稳定,但是3个月之后有可能更趋疲软,房地产企业破产的风险还在继续增加。中小房地产企业紧绷的资金链使其举步维艰,这或将掀起大型房地产企业的并购浪潮。中金最新信用策略周报指出,中小房地产开发商短期偿债能力在2011年末大幅下降的基础上,大多仍继续恶化,仍有60%的发行人货币资金不能覆盖短期债务。

 

部分业内人士看来,上述四家机构对于房企的预期,可能与当前成交反弹的楼市现状不符,有这么悲观吗?实际上,今年春节过后,多数一二线城市商品住宅成交确实趋于活跃,但是房企分化也趋于严重,保利、中海、绿地、恒大、万科等一线阵营的企业降价促销跑量,市场占有率进一步提升;而绝大部分的中小企业,项目仍难卖,资金回笼困难。另外,大企业和小企业融资的便利度,亦相错甚远。在这种情况下,自然出现部分老板跑路、申请破产等极端现象。

 

如果忽略个别企业的特殊情况,着眼开发商的群体情况,那么他们的资金到底紧张到什么程度?统计局有一个关于房地产开发企业资金的指标:房地产开发企业本年资金来源。2012年1-4月,房地产开发企业本年资金来源同比增长5.1%,增速比一季度8.1%的增长速度回落3.1个百分点,远远低于近十年来25%的历史均值。实际上,这一指标自2010年初创历史新高后,呈持续下滑态势,仍在探底过程中。然而,相比但好于2008年全年1.8%的水平。笔者认为,二三季度将会探明底部,预计与2008年差不多。

另外,还有一个体现开发商花钱的指标:房地产开发投资。1-4月,全国房地产开发投资同比增长18.7%,增速比一季度回落4.8个百分点,回落幅度大于开发企业资金来源。说明开发商有意在减少和控制开支,比如减少购地、缓建工程等,当前全国商品房新开工面积已呈现负增长态势即为明证。拿开发企业资金来源增幅,减去开发投资增幅,也可反映企业资金面情况。1-4月,二者差值为-13.6%较一季度的-15.3%略有好转,同时也好于2008年的-19.1% 。 

从外部信贷环境看,去年四季度以来,货币政策开始定向宽松。然而,鉴于通胀压力,信贷政策仍不敢过快宽松化。比如,截止4月末,全国人民币贷款余额同比增长15.4%,比一季度减少0.3个百分点,并没有持续放量。若看狭义货币(M1),则4月底同比增幅仅有3.1%,再度回落至今年1月的低值,较2009年1月的6.6%还要低。近期,温家宝总理讲话中提到“要把稳增长放在更加重要的位置”,发改委申批重大基建和产业项目的进度也在加快,预计未来几个月信贷投资量和M1增幅将会增加。

                  2012年一季度全国房地产开发企业资金状况综合指标得分

年份

综合得分

综合指标指数

资金状况评定

所属区域

2008年

0.23

0.46

紧张

蓝色区

2011年

0.30

0.60

紧张

蓝色区

2012年一季度

0.26

0.52

紧张

蓝色区

    总体来看,利好因素与利空因素同存,笔者认为:2012年房地产开发企业资金状况将在上半年,经历本轮调控以来最紧张的时刻,可能出现在一季度,也可能是二季度。最糟糕的情况,预期基本与 2008年全年程度差不多。境内外机构,可以严重看空少数房企,但没必要盲目低估这个群体。

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