环首都异象：涿州：对接北京——30年的单相思

据中国经营报2012.4.30报道

距离北京55公里的涿州地缘优势非常明显，却“背靠大树不长草”。

近年以来，房地产市场的突飞猛进，让这座河北小城知名度陡然提高，但是北京的巨大气场以及对资源强大的吸附力，也让这个县级市尝到了“虹吸效应”的厉害。

在河北省政府新近出台的“环首都经济圈”的构想中，涿州市未来要建设成一个百万人口的城市。未来，如何在产城融合方面做足文章，改变目前类似“睡城”的发展模式，将成为涿州市探寻未来之路的关键。

尴尬“睡城”

4月24日，《中国经营报》记者驱车从京港澳高速涿州收费站出去，沿着涿州宽阔的主干道——范阳中路进入市区，首先映入眼帘的便是道路两边五花八门的楼盘灯箱广告。

在这里，红火的楼市似乎丝毫没有受到国家房地产宏观调控的影响——楼盘的广告标语中“高铁新城、财富升值旺地”、“紧邻917公交总站，出行瞬间直达北京”、“2分钟直达京石高铁”等字眼极具煽动力。

记者按照一张楼盘广告单的指示图来到一个叫做御景园项目的售楼部，虽然是午饭时间，但前来咨询购房的不在少数。其中一位在北京工作的田俪（化名）女士告诉记者，因为没有北京户口，手头又不宽裕，但急需买房结婚，因此她考虑把安家的目标初步定在涿州。

记者注意到，这个项目有两栋楼主要销售100平方米左右的两居，其中毛坯房和精装修的价格分别为6000元／平方米和9000元／平方米。该楼盘的置业顾问蒲静告诉记者，“开盘半年以来毛坯房已经基本售完，精装还有一些，购房者以在京工作的外地人为主，他们大多来自天津、河北、河南。购房者有五成以上是为了投资。”

这个项目附近的商业配套正在逐步完善。在一家名叫知味坊的熟食店，业主告诉记者，涿州已经开始有了明显的早晚高峰，“白天冷冷清清的，几乎没有生意，晚上人都回来了，生意会好一些。我一般都是到下午才开始营业。”

地产界人士告诉记者，从去年底到今年初，新开盘的项目就有十多个，不少已经售罄了。由于北京的辐射和拉动下，近年以来，涿州的房价节节攀升——2004年涿州平均房价只有1286元/平方米，2012年已经上涨到6000元/平方米，涨了将近5倍。对比周边县市，例如保定、石家庄等地，涿州一个县级市，房价已经远远跑到了前面。

记者调查得知，涿州城区的房子，租赁价格介于每月600~1000元之间，以此保守估算，当地的租售比已经高达1：500。在地产业界，公认的标准是，如果一个城市租售比高于1∶300，那意味着该地的房地产市场运行状况堪忧、投资价值相对变小、房产泡沫显现。

由此可见，涿州房地产市场泡沫明显。

对此，北京大学中国地方政府研究院院长彭真怀表示：“涿州发展房地产市场火爆，但也有许多隐忧，因为没有和当地的高端产业结合起来，吸引的人口比较单一，他们考虑到户口、高考等因素多，这导致涿州成为一座‘睡城’而不是大都市的卫星城，对拉动经济没有实质作用。”

产业只是房地产

在“借京强市”的逻辑下，依托房地产，涿州没能走出一条快速发展之路。

原因何在？地产界人士认为，一方面是因为涿州地理位置虽好，但就发展房地产而言，北京近郊周边房源供给尚未透支，在严厉的房地产调控政策出台后，开发商手中囤了不少房源，而真正选择到涿州置业的购房者比重其实较小，另一方面是因为涿州土地资源有限，成本被逐渐抬高，房地产开发脚步明显放缓。

数据显示，2004年涿州本地房地产开发企业只有10家，2009年底已经增加到了50余家，到2012年这一数字基本保持稳定。

仅就依托房地产发展经济而言，业界人士认为，考虑到北京人在涿州购置的多为“养老型”房产，涿州应该筹划对接北京本地商业化目的特别明确的大型项目，比如北京南部的“健康服务中心”等。

根据中国人民银行涿州市支行课题组的调查数据，从2007年到2010年，涿州财政土地出让收入从9700万元增加到70808万元，3年收入增长了6.3倍，这几年来自土地的财政收入占到地方财政收入的50%以上。

发改委宏观经济研究院国土开发与地区经济研究所所长肖金成在接受本报记者采访时表示，“可以说涿州的土地红利只是暂时性的，利用地缘优势，房地产业在带动当地发展的同时，财政收入过度依赖房地产行业的问题已经凸显，将成为地方发展的隐忧。”

涿州的“单相思”

涿州已经意识到“产业结构过于单一”的问题，在2012年政府工作报告中已经明确提出，今后要实行产业立市、借京强市的战略。

为此，涿州正着力发展农场经济、实体经济和总部经济，正在打造新兴产业示范区、工业聚集区和现代物流园区，承接北京的产业转移，实现全面对接。

然而与北京对接似乎成了涿州的“单相思”，“涿州并入北京”的说法已经传了30多年，看来已是美梦难圆了。

彭真怀认为，北京的资源对涿州来说也是难以对接的，一方面是因为北京并没有与涿州对接的计划，具体表现为，在北京到河北的省界两边，经常可以看到河北这边高楼耸立，而北京那边却是一片荒芜，在涿州这边的两地交界处，还有很多“断头路”。

另一方面涿州的基础设施以及人才储备等也没有做好对接北京的准备，新兴战略产业的相关园区开发并不顺利，而且对首都负有安保责任的涿州，一些高科技产业也天然地受制于国防等因素的影响。

对此，涿州市委书记王舟认为，北京的工业对外释放量很小，涿州能吸收到的辐射很有限，那就需要因地制宜，保持“菜篮子”和“米袋子”的优势，“一方面发展京郊型高效农业、有机无公害食品，发展农场经济；另一方面涿州在有机加工、铝加工、包装印刷等传统产业上有基础，应大力发展电子信息、冶金新材料、物探数据处理三大高新技术产业；最后面向保定和北京两个人口过千万的市场，建设健康服务中心、教育服务中心、商贸旅游服务中心和区域性交通枢纽。”