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杨红旭:楼市春心动,涨价有点蠢

2012-04-23 10:15:13

近期,国内气氛相当沉闷,政治、经济皆如此,房地产更不必言。上周,国家统计局公布了一季度经济数据,结果最要紧的GDP,却最让人失望:增幅连续五个季度下跌,回落至8.1%——而很多机构和学者预期为8.4%。一片乌云黑压压地笼罩在中国上空,甚至也引起国际资本市场的小小恐慌,这数据公布之后,欧美股市大跌。

宏观经济不景气,跟房地产有毛关系?那是相当的密切。2003年,国务院文件“国18号文”中,首次表示房地产已成为国民经济的支柱产业。众所周知,中国经济靠“三架马车”拉动:出口、消费、投资。过去十多年,全社会固定资产投资对于GDP的贡献一直是第一位的,而房地产开发投资是重要组成部分,一般占18-20%的比重。尤其是经济低迷之时,投资表现更为神勇,而出口顺差基本玩完,消费永远都是“老黄牛”——不管天晴天雨,只管慢条斯理向前走。

其实,回顾过去十几年中国经济发生的三次危机,都是固定资产投资——尤其是房地产功高盖世。第一次,1997年东亚金融危机后,中国经济萎靡,“保八”未果,思前想后,国家将住宅产业列为新的经济增长点。结果大家都看到了。第二次,2008年国际金融风暴,中国经济再度探底,国家大力救楼市,久违的强调:房地产是国民经济的重要支柱产业。结果2009年楼市一飞冲天,中国经济一枝独秀。第三次,2011年欧债危机,中国经济下滑至今,房地产调控持续进行,然而保障房却是“大跃进”,去年新开工1000万套,已经“空前”,也将“绝后”。保障房投资也属房地产投资,同样能够拉动几十个行业,所以去年全年全国房地产开发投资增速仍保持在约28%的高位。

然而,进入2012年以来,房地产投资遭遇了“滑铁卢”。新近公布的数据显示:一季度,全国房地产开发投资同比增长23.5%,增速比1-2月份回落4.3个百分点。这也是2009年以来,首次出现这么大幅度的增幅回落。反映了开发商对于后市很悲观,主动减少投资;同时,保障房投资增幅也出现了下滑。另外,一季度,全国房地产开发企业房屋新开工面积同比增长0.3%,增幅较1-2月份回落4.8个百分点,没有任何悬念,很快就将出现负增长。后果是,房地产相关行业要倒霉,其实去年以来钢铁、水泥、家居行业早已凄风冷雨了。

至于一线城市,情况可就更加惨烈了。由于本轮房地产调控的重点区域正是一线地市和部分二线城市,近两年一线城市市场降温的幅度大于全国平均水平,房地产开发投资和建设也是相当明显。比如,今年一季度,上海市房地产开发投资同比增长0.7%,比1-2月份大幅回落8.5个百分点,简直就是跳水。一季度,上海市房地产开发企业商品房新开工面积同比大幅下降19.8%,比上个月回落45.6个百分点,简直就是高台跳水。

从很大程度可以说,今年一季度房地产业的不景气,明显拖了经济增长后腿。于是,很多人自然会想到:会不会像2008年那样再度救楼市?答案是否定的。4月13日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,表示将坚持房地产调控政策不动摇,决不让调控出现反复。这已是近两年多次强调调控不放松了。而且这次语气加重:“决不让调控出现反复”。

怕什么呢?怕的是房价反弹。去年10月开始,全国70个大中城市的房价,整体上出现下跌拐点,并持续至今。然而,今年春节过后,很多城市住宅成交量持续攀升,其中3月份甚为显著,比如上海新建商品住宅成交量约80万平米,创去年5月以来新高。按市场一般规律,量在价先,成交量持续反弹的结果,必然是价格止跌反弹。所以温总理敲响警钟,如果价格胆敢这么快反弹,就让市场规律“见鬼”!

另外还有一个因素,2009年上半年,CPI为1-2%的负增长,也即通缩,从而为超级宽松的货币政策提供的空间。而当前,通胀依然未退,3月CPI仍然高达3.6%,央行不敢大印钞票。房价与物价有一定的内在联系性,稳物价、抑房价,仍是今年宏观经济政策的重要目标之一。所以,即便是经济下滑超预期,房地产投资和建设指标跳水,抑制房价政策也不可能很快退出江湖。对此,房地产企业应有清醒认知,切莫一看到成交量反弹,便蠢蠢欲动的想涨价,否则可真就有点“蠢”了。

刊发于东方早报

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