杨红旭：全国房价六连跌，调控效果喜上眉梢

2009年12月份，新一轮房地产调控剑指房价，其遭遇却如与鬼纠缠。欲进不得，欲罢不能。就这么黏黏糊糊的拉扯两年多。然而近半年，房价走势眉目渐清。昨天，国家统计局公布的全国70个大中城市房价数据，让事实更加水落石出。

3月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有46个城市，持平的有16个城市，上涨的城市为8个。与上月相比，价格下降的城市增加1个，价格持平的城市减少5个，价格上涨的城市增加4个。看似房价有反弹的迹象，实则离走出下行通道尚有距离。

不妨先分析大势。3月份，70个大中城市新建商品住宅综合价格环比下降0.30%，这是自去年10月房价进入下跌通道以来，最大的环比跌幅。也即房价已经连跌六个月，却仍未探底成功。原本，今年1月和2月的环比跌幅分别为0.17%和0.1%，有收窄之势。却被温总理在“全国两会”上一声断喝：房价远远没有回到合理水平。一时间，卖方没了主意，买方观望情绪抬头，开发商不得不继续打折促销。

     全国70个大中城市房价环比走势

过罢春节，部分城市住宅市场成交量走出了一波反弹行情，尤其是3月份，全国20个一二线城市的新建商品住宅成交量创了一年来月度新高，上海也高达80万平米。确实，随着成交量的增加，部分房企对于后市的预期有所好转，如果没有外力干预，则今年上半年，很有可能像2009年那样实现市场反转（虽然强度不可能比肩后者）。

正在是这种背景下，4月13日，在国务院部署下一阶段经济工作的会议上，温总理再敲警钟：巩固房地产市场调控成果，坚持调控政策不动摇，决不让调控出现反复。虽然并未出台什么新政策，但这两次警示，还是让部分购房人产生了观望心态。3月下旬开始，部分城市的新房和二手房市场上攻势头出现一定的疲态。上海的豪宅市场，近段时间频现大幅降价促销的案例，虽然降价之后不见得有多大效果，但有些开发商已对今年下半年行情丧失了信心。

从结构上分析，3月份房价的区域分化趋于明显。一方面，8个城市价止跌上涨，而2月只有4个，1月则一个都没有。8个城市分别为重庆、西宁、韶关、哈尔滨、银川、九江、遵义、大理。显而易见，他们均为中西部二三线城市。另一方面，部分城市房价跌幅扩大。3月份环比下滑幅度排前五名城市温州、杭州、金华、南京、宁波，皆集中于长三角区域，其中，杭州、金华、宁波这三个浙江城市环比下降幅度出现明显扩大，再次说明浙江是全国房价下跌的“重灾区”。

对此这种现象，政府和民众应该乐见。东中西部、大中小城市之间的差异，是由区域之间不同的经济发展水平、房地产市场发展程度、房价水平等决定的。东部大城市房价偏高，房价收入比亦高，是本轮房地产调控的重点区域；而中西部中小城市，房价水平不算离谱，房价收入比接近合理，并非调控重点地区。所以，东部大城市，房价继续下跌反映出调控效果趋于显化，中西部房价涨幅回落、保持平稳即可。

很多人都想知道，什么才算是房价合理回归？在当前情况下，不可能找到一个适合中国国情的标准答案。长期而言，房价涨幅低于居民收入涨幅即算合理。短期来说，还要跌一点才合官方和部分民众之意。上一轮70个大中城市房价下跌，自2008年8月开始，持续至2009年2月，连跌六个月。而这次，下跌时间已达六个月，仍没看到底，可能将超过 9个月。调控房价，不可能毕其功于一役，否则就意味着楼市崩盘——这是增幅已经连续下滑五个季度的GDP所不可承受之重。连跌3-4个季度，即是短期“合理”之度。当前，既要防范房价反弹，又当承认和笑纳调控渐入佳境的事实。

刊发于东方早报