杨红旭：2012年中国楼市“护果运动”

如果说2011年是房地产调控的“攻艰年”，那么，2012年将是“护果年”。今天，温家宝总理在向十一届全国人大五次会议作政府工作报告时表示：要继续搞好房地产市场调控，严格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。

 “房价合理回归”，只能说最终结果，能否在今年内实现，这是没底的事，因为“合理”原本就很难界定。相对而言，“进一步巩固调控成果”，指代清楚一些，那就是继续保持房价下跌或平稳的势头，避免年内再度出现显著上涨。笔者认为，如果坚持到第四季度才出现小幅复苏，并不算是破坏“成果”。从很大程度上可以说，“保卫成果”就是2012年房地产政策的指导方针。

为何说去年是“攻艰年”？大家不妨回想一下，去年1月出台的“新国八条”，是2009年12月调控以来的第四波调控，一次比一次更加“史无前例的严厉”。结果去年前三季度，成交量下滑，价格依旧坚挺。万般无奈，去年7月份国务院常务会议再议房地产调控，要求符合条件的二三线城市也要实行限购。终于，去年“金九银十”落荒而逃，溃不成军；终于，去年10月份，全国70个城市房价指数首次出现环比下跌。

至今年1月份，房价已连续环比下跌了4个月。而在2010年4月“国十条”出台后，仅仅于当年6月出现一次环比下跌，调控效果可谓微弱。对于去年的调控效果，温家宝总理在政府工作报告时如此定性：“投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。”形势喜人，更须维持。

那么，房价何时应该止跌？笔者的观点是：上半年还应维持下跌态势，三季度筑底，四季度小幅上涨。如果按这一步调，则基本接近完美。房价如果过快反弹，比如随着二季度成交量的反弹而上涨，则调整时间偏短，极有可能招致新一轮的政策打压；房价如果今年一直下跌，则会产生明显的负面效果，比如老板跑路、楼盘烂尾、业主砸售楼处、建筑业欠薪失业、银行贷款风险上升、经济受拖累等。2008年那轮房地产市场调整，70个城市房价环比下跌了6个月，这一轮应该保持9-12个月，才能称得上阶段性回归合理，调控效果显著，短期目标基本完成。

在上述指导方针之下，中央层面的调控自然不会放松，至少上半年不敢动摇。“严格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求的政策措施”，这就是政策保障。两层含义：第一层是严格执行，不用解释了。第二层是“逐步完善”，也就意味着某些调控措施会改变方式，比如限购、限贷、限价等浓厚行政干预手段，将极有可能微调，被别的政策替代，比如房产税。

另外，温家宝总理表示：“要加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。” 住房信息系统，是指所谓的6月底实现40个城市住房信息系统联网。改革房地产税收制度，是指房产税。这两项工作，是涉及房地产市场长期发展，尤其是房产税试点，今年极有可能增加试点城市。单靠房产税，不可能完全抑制投资投机性购房需求，却是完善调控和税制的应有之义。

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