- 博文
杨红旭:棒打小产权房“婚外情”
2012-02-23 17:53:09小产权房再惹社会争议。在2月21日举行的新闻发布会上,国土资源部官员表示,今年将在部分地区进行试点,为全面清理“小产权房”作制度和政策准备。目前中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证,凡是小产权房不予确权登记,不受法律保护。
国家发产权证的叫“大产权房”,国家不发产权证的叫“小产权房”,产权不完整。小产权房的命运何去何从?这是一个大问题。官方从未公布过全国小产权房的数量,其实也难以精确统计,这是笔糊涂帐。也有非权威数据显示:2007年全国村镇房屋建筑面积为330亿平方米,其中住宅270亿平方米左右;而通过带房入城、旧城改造、合村并镇、新农村建设、城镇居民的依法建造、村集体直接开发、合作开发等多种途径和形式,小产权房已达到330亿平方米总量的20%以上。显而易见,这将涉及到巨量的城镇家庭的切身利益。
提及小产权房,必议中国的土地制度。我国实行土地公有制,其中城市市区的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。我们平时所称的商品住宅,是指代在城市国有土地上开发建造的住宅,可以卖给所有国民(包括农民)。而在农村集体用地上建造的住宅,不能出售给非本集体内的成员,包括城市居民和其他集体成员(包括农民)。这就是著名的土地二元制,以及由此衍生出的住宅二元制。
为什么会存在大量的小产权房?一方面,是市场需求旺盛。步入新世纪后,我国商品住宅价格快速上涨(土地成本很高),越来越脱离普通居民的可支付能力,很多人苦于买不起房子。另一方面,位于城市郊区农村,却拥有大量低成本的土地,许多开发商或当地村集体建设廉价住宅,与国有土地上开发的商品住宅相比,价格优势显著。有需求,有供应,虽然性质违法,但在政府监管不力的情况下,买卖双方两情相悦,自在“偷情”,能奈其何?
关于这桩“婚外情”,官方已喊打许多,只是一直不见棒落。偶尔也有“封盘”、“拆除”等案例,但与浩如烟海之总量相比,实在不足挂齿。然而,随着这一历史包袱越来越重,矛盾越来越大,必须尽快行动。去年,国务院终于成立了小产权房清理小组,由国土资源部和住建部牵头。现在又宣布今年要进行试点,开始有组织、系统性的动真格了。
小产权法性属违法,可是错综复杂,千头万绪。既然存在,至少有部分的合理性。比如,有种观点并非全无道理:城市政府低价从村集体手中征地,转手高价卖给开发商,开发商再以更高价将房子卖给民众。在过去多年的房价飙升过程中,城市政府、开发商、商品房业主,皆获利丰厚,为何偏偏原来的地主——被征地的村集体和农民,却不能从房价上涨中获得相应的收益?2008年党的十七届三中全会明确提出:逐步建立城乡统一的建设用地市场,对依法取得的农村集体经营性建设用地,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。而实际上,近几年这一改革基本无进展。
制度层面的硬伤,需要改革去治疗。但小产权房问题,却必须试点清理,渐进式的进行解决。怎么办?笔者认为应让业主补交一定数量的土地出让金,将集体用地变性为国有用地,从而符合法律规范,然后补发产权证。除此以外,政府和村集体还要进行一些利益方面协调和平衡。小产权房已成既定的历史事实,涉及巨量的家庭,不可能因其违法性质而一刀切式的将房屋拆除,否则必将激化矛盾,无助于社会和谐。希望相关部门在试点过程中,能慎重待之,小心处之,莫以其“偷情”,而致其“家破”。