冯晓东：谁说调控出成果？谁说龙年房价合理回归？

打开网络,看了一下关于房价的微博专区，竟然有193896条关于房价的廣播。不可否认，房价，依旧是社会关注的热点！

2012，不得不提房价！

为什么同样是一块砖，一粒石头，一根钢筋，和一包水泥，建的房子，十年前是十万没人买，而现在一百万都买不到，难道老百姓的收入是十年前的十倍吗？其实老百姓还是买不起啊！

房价贵是土地价格、炒房客、刚性需求等等导致的结果，要治也治高价卖地的，投机倒把的，房价如今其实已不只是开发商哄抬的结果，如今，这样的调控与市场规律自由经济发展模式有别，开发商可能敢降价吗？

于是，我们又回到这个漫画讽刺故事中来：猪有5元钱，打算建一个窝。王八是搞房地产的，用100元向狼买地，花3元把猪窝盖好，向猪要价500元。鼠借500给猪，连本带利600元，分10年还清，猪要十年给鼠打工。狼、鼠、王八都挣了钱，只有猪亏，连小猪崽子也不敢生了。猪越来越少，狼觉得这样下去大家没肉吃，于是调控房价，这就是关于房子的残酷现实！

看来龙年又是多事之季，出口方面经济已经大不如前，一旦房价开启进入下降通道的话，那么与房地产的有关经济必然受很大的影响，那失业率再上升，还有地方债务危机进一步发酵，若让千方百计取老百姓的钱袋，年轻一代中一点幸福感都没有？

那么，龙年房价到底会下跌多少呢？龙年开年的惨淡景象或许只是一个开始，今年房价走低已经成为各方共识。地产巨头万科也表态市场已经明显降温，进入买方市场状态。但据此就说明调控政策真的起作用了吗？龙年房价肯定回归合理了吗？什么才是真正的合理房价？政府说了算？开发商说了算？市场说了算？百姓说了算？

赞成龙年房价势必下跌一说的一派认为：在现有政策下，今年的开发商土地购置量仍将呈现下降趋势，并可能会持续较长时间。尽管信贷调控措施可能会改变，但本轮楼市调控不会停止，因此房价降幅应该在30%。今年房价会有下浮的可能性，但并不会出现暴跌，跌幅应该在“百分之十几”。

赞成龙年房价调控仍可持续一说的一派认为：银行业可以承受房价下跌50%。中国房地产价格不会大起大落，金融机构完全可以承担和控制房地产调控带来的风险。现在这个房地产调控，不是对房地产行业全面的打压，这是有利于房地产行业的健康发展，实际上对银行业的资产的健康运行应该说还是有利的。房地产市场（价格）不会下降30%，不会下降这么大的幅度，现在看我们房地产贷款的风险可控，不会有什么问题。银行说了整个按揭贷款抵御市场波动的能力还是具备的，开发贷款不良率还是在降低的。房地产行业整个崩盘的风险并不存在，即使房地产业会有进一步调整和变化，银行风险还是可控的，到现在为止，房地产业的贷款质量还是良好的。

我们来看看市场现状：多地春节楼市成交惨淡，龙年房价下跌成共识。春节历来是楼市淡季，而在调控政策作用下，今年的春节楼市尤其惨淡。统计数据显示，北京、广州、杭州、南京、武汉等地的春节商品房成交量均为近年来“最低”。龙年的疲软开局，也让房价有了较大幅度下降的可能。 “北上广”等地出现了几套、十几套的“最差”楼市成交量，令龙年房地产市场开年就遭遇“下马威”。 北京零成交，上海16套，广州19套，深圳2套……调控重压下的春节楼市，成交数据极为惨淡。从已经发布的成交数据可以看出，重点城市楼市成交量全面下降，成交数据持续走低。

由此可见，2月份二手房市场有可能进一步调低报价，降价出售的意愿将更加强烈，整个2月份房价很可能会继续下探。不可否认的是，一线城市楼市成交惨淡。从目前数据来看，楼市明显已经进入了下调周期，上半年楼市回暖可能性不大。但中央强化调控政策的意图一直未曾改变，虽然暴利时代已经过去，但如何重新认识市场是各方接下来的功课。

各地春节楼市惨淡，统计显示，深圳楼市龙年或将积起逾千万平方米的总供应，若成交不能有效放量，地产商今年将面临更大的销售压力。受楼市调控影响，上海购房者纷纷搁置购房计划，开发商和中介在春节期间迎来一个难得的清闲假期。杭州共成交商品房1套，预订2套，为五年来最低。南京商品住宅认购36套，创下近6年来的新低。武汉商品住宅仅成交7套，而去年同期武汉有超过百套成交。

因此，龙年房价走低成共识。对今年的楼市来说，开年的惨淡景象或许只是一个开始。从各方反馈的意见来看，龙年楼市普遍不被看好。从2011年到2012年，将是房地产市场重大调整的一年。“限购”政策从某种程度上看是在税收、货币、土地政策不能有效发挥作用的情况下限制房价的“休克疗法”。限购政策一度使房价出现“悬崖式”的突然下跌，今年还会跌。但毕竟是临时性政策，下一个“接力棒”将是房产税。

总理两年五提房价合理回归，房价真的合理回归了吗？最好让老百姓说这句话，政府不是总结发言者，所以限购政策可能龙年要改进，但限购仍将是今年中国楼市的主旋律。

国务院2012年重点工作部署指出：要巩固房地产市场的调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归，采取有效措施增加普通商品房供给，做好保障性住房建设和管理工作。这意味着以限购为特点的抑制性政策依然是2012年房地产市场调控的主旋律，而对限购政策“继续严格执行并逐步完善”这一提法也暗示限购政策可能向更加精确和科学的方向改进，市场普遍预期的取消或放松限购政策估计不会到来。

随着中央严厉打击投资投机调控楼市，量价齐跌成为楼市主基调。随着政策的持续从紧、资金日渐紧张，2012是否对多家房地产企业意味着举步维艰？在调控的背后，房地产企业确实是悄悄迎来了行业调整，在楼市调控和信贷收紧的双重压力下，中小房地产企业虽然没有严重苟延残喘的地步，但种种迹象也表明，随着脆弱的资金链日渐瓦解，大量的库存不断的挤压，中小房地产企业在2012年的命运似乎是凶多吉少。

土地少、地价高这也是决定未来一些房企去留的主要因素。2012楼市业绩分化现金为王，清仓变现将成主流。采取高周转策略的房企业绩明显比追求高毛利率的房企更为亮眼。房企业绩分化加剧,兼并重组风起云涌。2011年业绩的房企凭借高周转策略在弱市之中仍然创造了辉煌的业绩。从增速上看，最令市场惊奇的便是融创中国，销售额达192亿元，同比增长130％，创造了逆市上扬的最大奇迹，还有恒大、佳兆业、建业地产、保利香港、碧桂园。还有不少房企为了分散风险，开始跨行业、多业态发展。星河湾“卖酒成真”。目标指向600亿的确雷人。开发商除了涉足旅游、商业、养老等地产领域，跨行业发展副业的例子也不少。恒大、富力、万达进军足球界，广州美林基业集团建养猪场，新湖中宝、华业地产、莱茵置业、绿景地产、鼎立股份等中小型房企涉及矿业领域，滨江控股进入生物制药领域。

另一个方面，开发商拿地更谨慎，卖楼更积极。对于开发商而言，艰难的2011年已经过去，而更让其捉摸不定的2012年已经开始。不论是房企老总的公开言论，还是上市房企的公告，都透露出了开发商的谨慎态度。万科的“过冬策略”为现金为王、积极卖楼、谨慎拿地、精细管理、锻炼身体。恒大一改前两年的大跃进风格，如今“提升管理、稳步增长”。龙湖坚持“高周转”销售策略。显然，开发商对于2012年形势的判断并不是太乐观，因此开始摒弃囤地涨价牟取暴利的模式，转投高周转、现金为王。

信贷将继续压缩，降价清仓动力加大。在楼市调控和信贷管控下，房企想从银行借钱没那么容易。2012年信贷投放要执行“三支持四压缩”政策。由此看来，在2012年成交量何时能够反弹，能反弹到什么程度尚不明朗的情况下，去库存便成为保护房企不受流动性危机威胁的有效方式。干降没量的阴跌对房地产行业的伤害最大。