张宏伟：春节商圈火爆突显成熟商业地产价值

据商务部监测，除夕至正月初六，全国重点零售和餐饮企业销售额4700亿元，比2011年春节期间增长16.2%。

其中北京、吉林、青岛、大连等地举办的年货大集，销售额同比分别增长15.5%、17.9%、18.1%和14.2%。冬季服饰、年节食品、金银珠宝、时尚数码及家电等商品全面热销。

另据上海市17个区县商务委和6家商业集团公司联合抽样调查，全市452家大中型商业企业4000多家网点，1月22日至28日，共实现营业额56.85亿元，平均日销8.12亿元，创1999年实行节日市场销售统计制度以来销售规模历史新高；春节销售比上年增长14%，增速同比提高2.5个百分点。

春节期间，各大商圈、商业街客流拥挤，购销两旺。主要原因有三：

第一、宏观经济的积极表现提升了中国消费者的信心指数，不断增长的购买力将推动中国零售地产的发展。受到欧洲及美国经济不确定性因素影响，国际零售品牌纷纷瞄准中国一二线城市作为扩张重点。

第二、春节期间，传统佳节各种需求导致人们集中购物消费。

第三、成熟商圈经过多年市场培育期，已经形成特定主题的成熟业态，春节期间的促销大戏等经营措施导致成熟商圈销售金额持续增长。

与之形成鲜明对比的是，由于持续调控导致楼市需求长期被压制，春节假日商品住宅市场全国普遍成交低迷，甚至创下历年最低。预计节后短期内商品住宅市场也不会有太大起色。在住宅市场继续调控的2012年，这给我们带来什么样的市场启示呢？同策咨询研究中心总监张宏伟认为：

首先，春节商圈火爆突显成熟商业地产价值，启示我们尽快培育出成熟商圈，成熟的商业地产物业。

当前由于政府规划、开发商战略转型等多种因素，导致不少企业转投商业地产，这一定程度上导致商业地产开发量过多与商业地产布局过早等问题，尤其是个别企业为了抢占市场先机，过早布局一些市场区域，这样的市场行为往往会导致项目建成后短期内无法投入营运或经营不善。这启示开发企业合理控制项目布局区域及开发节奏，尽快培育成熟商业地产项目和商圈，这样方可突显商业地产本身的经营价值。

其次，春节期间，商业销售火爆一定程度上启示开发企业要真正在商业地产经营下下功夫，通过商业地产与住宅地产两者之间互动规避市场投资风险。

住宅地产企业进军商业地产，决策者要充分考虑公司住宅业务板块与商业地产板块并驾齐驱，"两条腿"走路的方式规避不同板块业务的投资风险。对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资商业地产的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。

第三、房地产企业可以走产业与地产结合的发展道路，规避市场投资风险。

客观上来讲，商品住宅市场由于楼市调控政策的常态化执行，房价过快上涨的势头已经得到控制，这导致开发企业在获取利润上短期内不会有太多"量"上的结果，因此，有些开发企业转投其他行业，走上一条产业与地产相结合的道路，来规避单一行业操盘的风险

其实，资本总是追逐利润最大化的方向走的，房地产行业利润空间短期内收到影响，那么，投资回报率有可能会降低，开发企业转投投资回报率较高的其他行业，走上一条产业与地产相结合的道路属于正常的市场行为。

企业走产业与地产相结合的道路，多数可以在战略上实现企业不同行业客户资源的共享，比如星河湾，做了高档白酒之后，其实好多客户可以成为其酒店的客户，同时，这些客户具有高收入的背景，也可以成为其住宅产品的意向客户。反过来，其房地产业内的客户也可以对白酒业务有贡献。