张宏伟：关于2012年上海房价“稳中有降”等问题点评

今日，上海市市长韩正在上海市第十三届人民代表大会第五次会议时发言表示，2012年仍将继续加大普通商品房供应，并调整普通商品住房标准，完善个人住房房产税改革试点，以实现2012年上海新建住房价格"稳中有降"的目标。

关于2012年仍将继续加大普通商品房供应。

同策咨询研究中心数据显示，2011年上海商品住宅供应量1067.38万平方米，成交量729.76万平方米，成交金额1606.36亿，成交均价22012元/平方米。全市商品住宅成交量创有史以来新低，供应量也较上年回落12%，而成交均价与2010年基本持平，仅小幅上扬1.5个百分点

全市商品住宅供应量也较上年回落12%，也成为史上最低的一年，市场供应量走低主要原因有二：第一、政策面调控的叠加效果导致市场需求下降，需求减少导致供应相对放缓速度；第二、开发商主动放缓开发节奏缓解资金的面的压力从而导致供应量走低。

从2011年上海市商品住宅成交量走势来看，进入7月份以后，整个商品住宅市场成交量维持在40-50万平方米，低于全年月度平均交易量60万平方米。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，成交量走低市场需求的下降的市场状态由于政策面的因素存在，预计2012年上半年仍将延续这样的趋势，尽管政府表态加大商品住宅的市场供应量，但是，如果开发商资金面如果长期处于较为紧张的状态、市场需求没有明确激活，市场成交量还维持现在较为低迷的状态，市场层面尤其是开发商不会主动加大开工面积，增加市场供应量。因此，增加市场供应量需要政策层面与市场需求层面积极互动才可以实现。

关于上海调整普通商品住房标准。

调整住房标准并非上海一家，重庆主城九区高档住房价格标准已经由2011年的建筑面积9941元/平方米，提高至12152元/平方米。而之前，北京已经调整普通商品住房标准。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，无论是重庆的高档住房房产税门槛上调，还是北京、上海等地的普通商品住房标准的调整，一定程度上是变相放松调控政策，整体上呈现了2012年楼市调控"外紧内松"的调整。北京、上海等地的普通商品住房标准的调整，对市场成交量来讲是一定程度的利好，有利于部分观望的购房者入市购房。

完善个人住房房产税改革试点。

重庆主城九区高档住房价格标准已经由2011年的建筑面积9941元/平方米，提高至12152元/平方米，其实，已经变相的放松了当前房产税的调控政策。而当前上海的房产税对于市场的影响并不大，也并没有起到遏制房价过快上涨的作用，当前如果推进房产税的深入改革，比如提高税率、扩张征收范围和执行力度，以房产税等经济手段来逐步替换"限购令"，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房产税替换"限购令"短期内来讲解决不了"高房价"，要解决"高房价"问题还是要从根本上解决当前的土地财政的问题：

第一、2011年各个地方政府土地财政收益大幅减少，诱发地方政府松绑"限购令"，预计明年还将增加土地出让收益，平衡财政收入减少的局面。这种局面我们基本上可以判定当前乃至今后3-5年内甚至更长一段时期内地方政府依赖土地财政的局面不可能改变。

第二、尽管2012年6月前实现全国住房信息系统的联网给业内一个"限购令"即将放松的比较利好市场预期，但业内普遍推崇的房产税真正代替土地财政的设想在当前执行上还面临征收范围、征收对象、征收税率等众多问题。在未来，要解决"高房价"，要找到一个切实可执行的从根本上解决当前的土地财政的方法十分关键。

第三、从短期内来讲，在土地财政不变的市场背景下，征收房产税是为房价做加法，房产税的征收，有可能导致开发企业或投资客将房产税的成本转嫁给购房者，难以起到遏制房价上涨的作用。从长远角度来讲，要从根源上解决房价高企的市场状态，还要相关部门平衡土地财政与房产税征收的关系，尽快找到一个合适的时间点或阶段用房产税或其他经济调控手段代替土地财政。

关于实现2012年上海新建住房价格"稳中有降"的目标。

同策咨询研究中心数据显示，2011年上海商品住宅成交金额1606.36亿，成交均价22012元/平方米，成交均价与2010年基本持平，仅小幅上扬1.5个百分点。从数据层面来看，过去一年当中房价过快上涨的势头的确得到遏制，政府制定的2011年的房价控制目标也如期完成，这是值得我们肯定的。

从中央及上海市政府一致表态调控政策要持续从严执行的角度而言，无论是货币政策，还是具体的房地产行业的调控措施，尽管总体是要促使房地产市场健康稳定发展，但是多次仍然强调将控制"价格"过快上涨作为主要调控的目的。笔者看来，对于商品住宅市场而言，只要"价格"控制得住，其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有所放松或出台一些必要的"保量"的措施，而当前各地的成交量未尽人意，上海也是这样，上海地方政府有必要出台一些"保量"措施维持市场活跃度。

关于2012年上海新建住房价格是否"稳中有降"？笔者认为，从2011年上海市宏观楼市的价格发展态势来看，已经出现稳定的局面，但是，2011年10月底龙湖等龙头开发企业开始大幅降价，并且降价幅度在15-20%，甚至更多，市场降价范围来讲降价区域也有郊区蔓延到市中心高端住宅项目，整体市场基本呈现出向买方市场转变的特征。"宏观市场稳定局部个案楼盘价格战"成为2011年上海楼市的主要特征。笔者认为，2012年仍将持续这样的市场状态，宏观楼市房价即使出现"稳中有降"也不可能是大幅的下调，总体趋势而言向稳定方向发展。具体原因有两个：

第一、房地产市场调控的政策面已经呈现出"外紧内松"的特征，政策层面不断强调从严，而实际执行的的时候各个的地方出台的政策灵活度可以自己把握，并且有可能还会出现阶段性的规避措施来应对当前房地产市场成交量不理想的局面。"外紧内松"的调控特征不可能导致房价出现大幅下调。

第二、房价大幅下跌会使开发商拿地热情大幅缩减，这有可能导致地方政府土地财政收益大幅减少，诱发地方政府松绑"限购令"，有可能导致房价短期内反弹新的市场局面出现。

大幅放松共有产权房准入标准，保障性住房标准不断放宽，您得到实惠了吗？

为了进一步扩大廉租住房政策受益面，上海之前已经将廉租房准入"门槛"再度放低。而本次上海市政府在上海市第十三届人民代表大会第五次会议上再次提出，大幅放松共有产权房准入标准。之前，湖南、广州、乌鲁木齐、武汉、深圳、青岛等地也宣称保障性住房申请门槛进一步放宽。全国各地保障性住房、各类保障性住房标准在放宽，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从申请门槛降低上分析来看，的确可以让更多的人群享受保障性住房的福利，但是，当前来讲，保障性住房面临的不仅仅是分配方面的问题，在保障性住房融资、盈利模式、建设进度等方面还有诸多问题尚未解决，当前大幅放宽保障性住房申请门槛，给市场的感觉，貌似受惠面更广了，更多人可以选择保障性住房了，而实际上保障性住房供应量短期内根本就没有那么大，没有办法满足这么多的市场需求。因此，保障性住房标准放宽不能只能老百姓"画饼"，更应该注重保障性住房建设的实际成效，尤其是实际的市场供应量。