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杨红旭:2012年度全国房价或将下跌5%

2011-12-19 11:29:50

临近年终,又到了回顾与展望的时点。总体而言,2011年是我国房地产市场“先扛后撤”的一年,2012年将是“先撤后稳”的一年。

回顾过去一年,房地产政策沿续的自2009年12月的从紧态势,尤其1月26日“新国八条”的出台,以“限购、限贷、限价”为标志的行政干预力度,达到空前强度。7月12日,国务院常务会议再度强调政策不放松,而且要求符合条件的二三线城市也要实行限购,结果只有三个城市响应。近日结束的中央经济工作会议,提出明年要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。

从市场表现来看,“新国八条”一出台,市场温度快速下降。第一,商品住宅成交量整体上一直低迷。按国家统计局口径,前11个月全国新建商品住宅销售面积同比增长7.5%,估计全年增幅为6%左右;按交易中心口径(剔除保障房因素),全年一二线城市新建商品住宅成交量将平均下滑10%左右,比如前10月北京下滑21%,上海、深圳下滑10%。

第二,价格先涨后跌。从市场实际面看,9月之前价格稳中略涨,9月之后稳中有跌,“金九银十”梦想破灭后,很多开发商开始实质性调价。从成交均价看,前11个月全国新建商品住宅成交均价同比上涨5.8%,预计全年仍将保持4%左右的正增长。从房价指数看,全国70个大中城市房价10月首次出现环比下跌,也即拐点确立,11月份同比上涨3.1%,估计全年同比上涨4%左右。

第三,房地产开发投资建设规模增幅持续回落。前11月,全国房地产开发投资同比增长29.9%,,预计全年为29%左右,这一增幅自2010年2月触顶(70%)后,持续小幅回落。前11月,全国房地产开发企业房屋新开工面积同比增长20.5%,全年预计为19%左右。这一增幅自2010年5月触顶(72%)后持续回落,今年3月趋稳,近期再度下滑。开发投资和新开工量情况明显好于商品住宅市场成交,主要是受今年1000万套保障房建设因素的推动。

接下来,展望明年形势。首先,正如中央经济会议所定的基调,明年政策总体仍然偏紧,但随着经济和房价持续下滑,预期明年下半年,早则年中前后,政策会进行一定程度的调整,首套房贷优惠将首当其冲,部分城市限购会有所松动,个别城市房产税试点后,限购有可能顺势退出。

其次,市场先跌后稳。上半年继续低迷,下半年趋于企稳。统计局口径的全国新建商品住宅销售面积增幅还将继续回落,年内将会出现负增长,由于保障房和棚改房销售量将增加,预期全年基本持平,或者小增小跌。交易中心口径的一二线城市新建商品住宅成交量将出现15%左右的下跌,一方面需求仍将总体低迷,但当前存货量巨大,明年推盘量将增加,在降价的基础上,刚需还将继续释放,这就制约了成交量大幅下跌。至于房价,全国新建商品住宅销售均价涨幅同样继续回落,估计二季度将出现负增长,全年均价出现5%左右的下跌。70个城市房价指数环比下跌,预计将持续至二三季度,其后趋于振荡式复苏,同比增幅将于上半年将出现负增长,预计全年将出现近十年来的首次微幅下跌(5%以内)。

再次,房地产开发和建设增幅继续下滑。明年全国房地产开发投资同比增幅还将继续回落,考虑到保障房投资仍将有所增长,所以预计全年增幅为10%左右,好于2008年的近2%。全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅还将继续下滑,考虑到明年保障房新开工面积将少于今年,预计全年将出现近十年来的首次负增长。

最后,预测一下行业温度计“国房景气指数”的变化趋势。今年11月份,全国房地产开发景气指数下滑至99.87,这是自2009年8月份以来首次跌破100(100以上为景气区间,其下为不景气区间),成为近27个月以来的新低。预期明年国房景气指数仍将继续下行,二季度前后可能会探明底部,这轮下行周期的时间,将显著超过上一轮。预期明年年底之前,重新升至100以上的可能较小。

刊发于华夏时报

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