单许昌：2012楼市是否崩溃取决于两大因素

今年两招限制了房地产市场的成交量：其一是限购政策，抑制住了投机性需求；其二是限贷政策，遏制住了投资性或者居住需求。总的来说，归结为货币流动性被限制了，因为从任何一次泡沫生成来看，都是由于信贷政策造成的，没有信贷政策的推波助澜，任何一次泡沫，都很难生成。日本泡沫和美国泡沫，甚至欧洲的一些小国泡沫，基本上都是如此生成的。

中国楼市疯狂的十年，同样是信贷政策疯狂的十年。2001年6月的M2的余额为14.8万亿，2011年10月末M2余额81.68万亿元。十年时间，疯涨了近6倍，房价十年上涨的倍数稍多一点。问题是，这个M2的真实余额，尚有低估的可能，因为人们从一百元的购买力的变化，已经能够测算出真实的货币超发程度。整体而言，中国楼市泡沫生成十年，正是信贷泡沫推波助澜的十年。历史上的泡沫，大多并非实体的泡沫，或者说使用价值毁灭的泡沫，而是预付资本收不回本钱的而生成的危机。

其实，将胡塞尔的论点应用到这里，我们很清晰的看到，价值的紊乱一定会引起使用价值或者财富的危机，我们经常熟悉的材料是资本家们宁愿将牛奶倒掉，也不愿意去救济穷人。价值最终会使得使用价值或者说财富受到侵害。楼市同样是如此的，过高的价格并不能制造需求，只能制造对于印钞机的需求，这是从郁金香第一次泡沫开始都已经昭明的道理，约翰劳的实验、牛顿的悲叹事实上都已经印证了信用泡沫是难以预测的。日本的房地产泡沫，同样是如此引起的，直到日本央行不敢再释放信用货币为止，因为再释放货币，整个日本不仅仅陷入的是楼市危机，更多的是物价暴涨的危机导致社会危机。中国是最早使用纸币的国家，从唐朝开始起，纸币就开始出现，宋后，政权的更迭大多与政府滥发纸币导致人民生活迅速恶化的结果。1971年，美国的美元资产本位已经恶化成为债务本位，也就是从那时起，每隔几年就会发生一次金融危机。历史上也出现了所谓的滞胀现象，其实还是货币在作怪。马克思早就指出信贷资本企图通过指数式的增长获得利益。事实上，黄金是不能几何生产的，但是，纸币可以。这就是西方国家创立金融获得“利润”的所在。事实上，现代金融衍生品，就是马克思所指的“高利贷”，他们的杠杆效应，比指数式要求的回报，还要狂妄和疯狂。不过，我们要记住，纸币在生产上几乎无成本，在其他成本上却是大幅度增加，比如维护购买力的成本，就非常庞大，需要各种各样的官僚机构和技术手段来维持，这些成本过大，往往会导致货币急剧贬值，社会价值衡量体系的大面积紊乱，从而导致社会积弊重生，引起各种各样的危机。

因此，中国房地产市场最应当警惕的是信贷泡沫的扩张，我们说房地产事关六十多个行业所以是支柱，所以很多人认为，房地产挟持了经济。这一点大家都看清楚了，但是，我们认为，房地产之所以挟持了经济，更多的是挟持了信贷。问题是，如今这种房地产制造了信贷需求和货币需求，而信贷需求和货币需求又助推了房地产的扩张这种循环，已经变成了真正的“金融”，金融资本实质上将实业利润挤到最低，很多人已经无心做实业。做了实业很可能亏本，即使不亏本也没有搞金融炒房子利润高，美日的金融占主导地位，其实就是这样一个历史过程，同样，也是美欧日得了不治之症的根本原因，人人都想着做价差，做杠杆，中央想着印钞票，这样的做法只能使得虚拟经济盛行，赌博和投机遍布全国。因此，金融危机每年都会发生，西方高福利也是上瘾的的毒药，反复骗着国民，从百姓到政府，债台高筑都不愿意去实业做事情。金融部门根本不愿意放贷给实业，原因是做实业的往往风险更大，利润更低。这就是纸币体系的危机，债台高筑和高通胀是必然的，泡沫起来破灭也是必然的。

中国房地产现在该怎么办？相信管理层们已经看到其中的门道了，可能这也正是这次中央工作会议强调货币政策继续保持稳健和继续坚持房地产调控的原因所在。地方政府只愿意追求GDP的“增长”和土地“利润”，不顾大局，其后果是各地土地不停地卖，地价必须不停地高，楼价不停涨，然后是信贷不停地“生产”出来，货币不停地超发出来，最后泡沫破裂是全国一起承担。这个东西很可怕，可怕之处在于，对于每个个人来说，当然希望财富越多越好，哪怕是贬值了财富，或者是纸上富贵，但之于整个国家，则是整体受伤，最终祸害每个个人的，就是囚徒困境所谓的那种一次性的博弈。也就是说，拐了一个弯，很多人都已经看不出这是短期对己有利，长期对己有害了。

所以，我们相信，2012年楼市依然会围绕着信贷政策波动。没有信贷市场的软着陆，就没有楼市的软着陆，这是最能肯定的一点。很多开发商叫苦连天，其实并非没有什么道理的，原因是很多开发商在泡沫中很可能会高位套牢，就像很多人在2007年那轮大牛市中，其实是将身家性命都押上赌博台的，最终大多数人不仅仅利润被吐出来了，还将多年血汗钱都搭了进去。那一年之所以会形成大牛市，其中就是一个理由就是资产和资源与货币形成了循环，形成了一种高度流动性的局面，直到现在为止，还没有消化完，吃多了会消化不良的，不仅仅股市如此，楼市同样如此。砸楼盘的业主，看似在维护自己的权益，他们是一个小集体在行动，但是，如果楼价继续传花击鼓的上涨，对于大量未购房来说，虽然不能形成明显的集体力量，但是，这将导致其他方面的危机。因为问题没有解决，反倒是因为泡沫更加激化了，扭曲了，社会矛盾数量和生产生活成本也都大幅度上升。这是为我们这些年来的事实，所印证。

任志强说楼市调控一放开，楼市就报复性的反弹。这一点没错的，但任志强只是强调了刚性需求的一面，事实上，原因并非仅仅止于刚性需求太盛的问题，这个放开相信更多意味着货币层面的放开，钱多了，当然会爆发性的反弹，这种反弹可能会导致投机性需求的再度增加。客观的说，楼市明年走势，至少在前半年不会很好的。经济工作会议给房地产定了一个铁帽子，至少会管大半年的。但这也并非说，大半年之后，楼市就可能一定会好了，原因是，当时的形势谁都不知道，需要不需要制造货币需求，更直白的说，是否需要创造新的流动性和更多的货币，使得人们能够追求到“差价或者利润”。这一点我们现在还不知道的，届时再说吧，所以，我们认为，市场不确定的问题在于未来的政策是怎样的，而未来的政策又取决于政策想要达到什么样的目的以及现实的情况。因此，我们也就只能猜到明年上半年，市场可能正式进入底部吧。