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2012调控持续下楼市进入软着陆
2011-12-13 09:38:382011年,名符其实的调控年。在限购、限贷等政策叠加之下,楼市整体出现拿地缓、开发缓、销售缓的现象。2011年下半年以来,各地土地市场流拍现象比比皆是,一二线城市相关部分土地基本以底价拍出,相比2009年频频溢价,2011年土地市场显然已成昔日黄花。而2011年中央提出的1000万套硬性指标的保障房,或多或少地冲击市场,一手房、二手房销售价格总体下降成为一个大趋势,越近年关,市场气氛似乎愈发令人窒息。
2011年下半年以来,媒体对调控中的楼市,大量的渲染色彩,屡见不鲜的夸大其词,加速楼市降价预期,房企压力明显加大,观望气氛浓厚,房企对新盘销售的定价似乎失去准头。到一向为房企看好的“金九银十”,2011年已经走到了尽头,上海最大的“假日楼市”,观众如云,超过历届历年展会,成交寥寥,少得可怜,也为历届之最,房企促销花样百出,但最终惨淡收场。金九银十成为往事,一面降价预期,一面由于限购限贷,即便是楼市刚需,已变为“弱势”群体。限购的另一面是银监会借助调控实施银根紧缩,二年调控下来,房产商明显开始“差钱”,想加速出货,但限购这道门槛怎么迈?后势迷茫让房企更迷茫。
对于即将进入2012年,楼市低迷、房价下降、预期加大、限购继续,至少在半年之内或许无可改观。有人讲楼市暴利时代成过去,什么叫暴利,有开发商确实有地块价格之差,年限之差,或许利润巨大,但是,国内土地垄断从未改变,地价成倍上涨,政府是“大地主”、“大金主”,巨款土地出让金是不是暴利?或许从没有人去说,当上海外滩地价以1.1亿卖出的时候,有没有人说房地产太暴利了?没有,地价每平米16万以上,谁在制造楼市暴利,大家心照不宣。中国太多的暴利,药品暴利,近日媒体报道,有西药利润达6000%,酒类有没有暴利,也有传媒报道,400%利润常见。餐饮暴利,一只木瓜可以榨得三扎壶果汁,不胜枚举。讲楼市,最讲究的是心态,看总体市场、长远发展、宏观经济,那种走极端的所谓“中国楼市跌50%”、“楼市崩盘”的悖论,对宏观经济毫无帮助,问题为什么不看得实在一点?现实一点?
2012年,楼市继续调控已无可置疑,当大家“同仇敌忾”预期房价下降的同时,有没有想过,房价下降不是孤立的,最大的问题是土地价格能不能下降?政府税收能不能下降?建安成本能不能下降?现在的市场有点畸型,从小菜场到家具家电,只要你问价,他可以随便讲样样都在涨!你哑口无言,或许不知道明天如何活?房企面对调控,面对限购大概也是同样遭遇,同样心态,活过今天再说。
房地产市场调控,降房价是最敏感的问题,但是,事实上,调控已经涉及到更多的问题。如果就事论事,无论是政府、还是房企、以及刚需市场,大家的心态要放平一点,任何事情,都有个度的问题,降房价亦是如此,从地方政府,更值得反思,一味追求土地财政或许是高房价的祸首,而不应该将全部高房价“尿盆子”扣在房企头上,任何事物,冰冻三尺非一日之寒。当然,个中也有个别害群之马,让楼市蒙受不白之冤。
2012年,国内宏观经济发展趋势是国内经济仍然延续2011年增速回落的态势,大规模投资刺激计划趋缓,经济增长重归调整期。房价有下降,但幅度有限,因为整体房价调整对上下游产业、对宏观经济、对金融市场影响巨大。楼市房价涨跌因素众多,房价调整,考虑也是多方面的,目前楼市买卖双方的博弈,仍然未有明显胜负,2012年楼市何去何从,地方政府和其它利益方面的博弈仍会继续,从中央到地方大家都不希望房产形势恶化,楼市调控对限购限贷的调整或许是个时间问题。从宏观经济及楼市总体趋势而言,2012楼市软着陆毫无疑问,房价逐渐趋稳,回归理性和合理。随着保障房的入市,2012年商品房市场新盘开发趋缓,去化存量加大,因而,二手房市场将出现激烈竞争,房价也呈下行趋势。