政策已“见底”，市场仍降温

　　夏去秋来，房地产调控正在步入下半场。自去年初开始，至今年上半年，可称为上半场，其特征是：政策持续加码，成交量萎缩，价格涨幅回落。下半场的特征将是：政策紧缩至高限，成交量趋于平稳，部分城市价格有所下跌。

　　近期，宏观政策面，主要关注的是货币政策的动向。9月开始，央行扩大存款准备金的基数，将保证金存款亦纳入缴存范围，借此可回收资金8800亿，相当于上调存款准备金率1.1个百分点，可见流动性进一步收紧。8月末，广义货币(M2)同比增长13.5%，创2004年11月以来新低，已经显著低于16%的年度控制目标。另外，8月CPI增幅已经下拐，欧债危机升级，美债危机初露端倪，国内经济稳中有降。综上因素，货币政策已不太可能大力度加强了。

　　房地产政策面，“二三线限购”中焦点。从8月中旬开始，媒体就炒作这事，却有“雷声大、雨点小”之嫌。台州、衢州等出台的限购令，明显属于“从宽发落”，比如台州只限市区和新房，衢州对本地家庭只限第四套。而相当一部分房价涨幅偏高的城市，诸如廊坊、韶关、秦皇岛、烟台等，纷纷主打“限价牌”，限制新售楼盘的预售备案价，而对限购则敬而远之。

　　其实，很多人没搞清楚一点，限购只是手段，而目标却是房价。房价控制目标才是关键，因为今年初的“新国八条”，明确提出将“此物”列为问责对象。遗撼的是，600多个城市政府，都将房价控制目标定为不高于GDP或收入增幅，仅有北京限定普通住房价格“稳中有降”。那么，限购与否的主动权，其实是握在地方手中的，若能完成房价控制目标，凭什么一定要被限？在中央与地方的博弈中，正由于在房价控制目标制定中落于下风，才导致当前限购上的被动。政策紧缩的力度，到此也就终结了。

　　中国楼市是政策市，政策一旦松动，则市场离复苏也就不远了。比如，2008年月10月，国家出台4万亿元经济刺激计划，房地产调控也大大松绑，而楼市在2009年3月迎来持续反弹。值得关注的是，本轮经济政策和楼市政策已经“见底”，但接下去的放松节奏，却没2008年那么快，力度也没后者那么大。

　　在此影响下，未来半年左右，房地产市场总体上仍呈探底态势。按国家统计局口径，2008年全国商品房成交量同比2007年减少近二成，而今年前8个月，同比去年同期仍上涨了13%。不过，若剔除掉经济适用房、棚改房、限价房这类保障房，则今年纯商品住宅成交量将会低于去年。一线城市和部分二线城市，降幅更为明显。

　　至于价格，去年以来可谓相当顽强。若按成交均价，今年前8个月全国商品住宅价格同比上涨10%，甚至高于去年的7%；若按价格指标，则8月全国70个大中城市房价指数经过持续7个月回落之后，仍比7月上涨0.02%。按此走势，预期9月将迎来下行拐点。凑巧的是，上一轮楼市调整，也是在相近时点，即2008年8月下拐，持续小跌了6月个月时间。本轮房价调整，预计比上一轮跌幅小、步调慢。明年下半年，早则二季度，将步入小步复苏、回暖通道。

　　对此，房地产开发企业，应有足够的认识，既要做好“过冬”的准备，又要避免产生过度悲观情绪。商业地产、旅游地产、养老地产是更好的发展方向，由于住宅仍是“主战场”，仍想以住宅开发为主业的企业，有两个战略方向：一是向下走：参与保障房；二是往上靠：关注高端市场。保障房大跃进，将会分流中低端商品住宅的市场需求，而近几年供地的减少，会使几年后高档房供应紧张，价格上行。再者，等2015年全国真正形成保障房和商品房双体系、双轨制后，国家自然会放松对于商品住宅市场的控制。

　　刊发于世茂内刊