杨红旭 ：楼市秋凉，如何购房?

　不知不觉，今年1月新一轮调控以来，已过八个月。虽然已有部分项目开始促销，但上海房价总体仍处僵持状态，按国家统计局公布的房价指数，7、8月份，上海房价连续两个月止涨，预期9月数据将可能出现环比微跌。

　　如果说之前还有很多开发商，期待再现传统意义上的“金九银十”，那么希望基本已经破灭。9月已近尾声，很多大城市的楼市销售情况都比较惨淡，“金九”可谓黯淡无光。以上海为例，9月前25天，新建商品住宅成交了43万平方米，同比去年同期大跌56%。全月成交量将非常接近2008年楼市冰点的水平。

　　然而，商品住宅供应却加速增长。很多开发商观望、期盼，可是苦苦等待了八个月，仍没看到政策松动的“解放军”的影子，面对越绷越紧的资金链，捂盘已经捂不起了。一个数据能够反映这一情况：近一个多月来，上海新建住宅可售量快速增加，目前已达875万平米，超过了上一轮楼市低迷期2008年12月的850万平米。按今年以来月均销售量，这些存货得花14个月才能去化掉。

　　“银十”还有戏吗？看到一条消息，“十一”房展会将于10月3日至10月6日在上海展览中心举行，开发商参展积极性很高，参展项目为250个，而今年“五一”房展会只有150个。从中也可证明，“五一”时多数开发商还在犹豫，而现在已经放弃观望了。参展项目多是针对刚需的，预计将有5%左右的价格折扣。

　　首先，10月份的房价不可能上涨，随着越来越多的项目加入促销阵营，“以价换量”成为开发商的主流选择，成交价格将比前几个月有所下滑。其次，至于成交量，应该会比8、9月份有所增长，主要是原因有二：一是供应放量，二是促销力度增大。

　　也许有人会反对我的观点，在投资市场中，流行“买涨不买跌”的说法。这一现象确实存在，但绝对不是真理。如果这一规律颠扑不破，那么资产价格或者一直涨，或者一直跌——大家知道这是不可能的。不管股票、外汇、黄金、房产，其价格都会出现波动，只是波幅大小有别、调整周期长短不同。

　　与股票不同，楼市当中存在刚性需求，不管价格涨跌，总人我需要买房自住。价格下跌之后，不同购房人的反应也是不同的。中低端需求群体，对价格很敏感，价格下跌10-15%就会有人冲进去捡便宜，反正总归是要买的；高端需求群体，对价格不敏感，下跌10%几乎无影响，限购限贷倒是影响显著，对他们来说心理预期最重要，如果认为房价将要重新上涨，则限购绝非不可逾越之天堑，因为可以通过各种手段进行规避，比如办假离婚、以公司名义、以亲友名字购房等。

　　很多人总问我，何时可以入市？这个问题太复杂，不可能有统一答案，因为每个人的家庭情况、购房目的都有差异。就房地产市场大势而言，调整尚未结束，房价会有所回落，但就某个具体的人购买某个具体的楼盘而言，很难判断最佳入市时点,或许现在就是,或许待来年。仅略作结构性建议：对于刚性需求（首次置业者），现在就应看房，遇到促销后性价比高的楼盘就可下手；对于改善需求，应开始关注市场，未来半年可考虑入市；对于投资性需求，不妨耐心等待市场复苏的到来。

　　刊发于新闻晨报