房地产需要“换性思考”

今天好像又要创造一个新名字，叫做“换性思考”。缘于在微博上看到某开发商的一条哲言：“俄方哨所卫兵是一男一女，但女的职位高于男卫兵。如此架构设计，给予我们的两个启示：第一，男女搭配干活不累。第二， 这就是制度设计”。

关于第二点，我们曾经有过面对面的沟通：用女上司男下属的搭配方式，在哨所那种荒凉寂寞的地方，既可以起到愉悦工作的目的，又防止男方的骚扰。

在营销中我们一直呼唤换位思考，比如针对甲方喜欢把自己一些工艺上的元素向市场传达，我一直告诫他们“想一想消费者要不要听？是否听得懂？”其实可以理解甲方的一些心结，毕竟一个房地产项目就像自己的孩子，对外当然希望时刻把儿子挂在嘴上，最好再能得到点认同就更加夫复何求了！

在买房子的过程中，我们经常碰到“男人喜欢，一冲动都准备付钱了，但太太在旁边反对，并直接影响到了男人的速效冷静”，不信做个销售员“理想客户性别”调查，一定是比较讨厌女性消费者，不好搞掂而且成交周期太长，左看右看七问八问。

再举个例子。我有个男性开发商朋友，是个很MAN的开发商，他对于建筑的理解也充分体现了他的个人风格，可以说房如其人，但是在销售现场就经常遭遇上述“男人冲动女人镇定”的场面，最终导致的规律是“如果不能在现场下定，就等于这客户流失”。屡次之后，弄得很灰心！

男性和女性的着眼点和关注点是不同的。在购房行为中，男性可能更加感性，看重外立面、停车位、空间感、会所等相对直观的东西，而女性消费者对于户型设计、物业管理、生活配套等东西更为重视！我们经常可以在售楼处听到如下对话——

男：“我看就定下来吧，再挑下去就要挑花眼了！”

女：“我想再比较下！”

男：“外立面喜欢，价格我们也可以接受，还有会所！”

女：“会所有什么用，开门七件事会所有伐拉？！”

男：“我们有车，可以到外面去买。”

女：“开车不是时间呀？油钱不是钱的？每天都开车买菜啊？”

最终的结果是三个问号把那个男人问得哑口无言最终“关掉”。

一单销售行为就此如一场发乎情止于礼的暧昧一样无疾而终。

但其实我们是不是可以站在相对积极的立场来审视这个现象呢？

比如，在开发商进行项目规划和产品设计的时候，如果请女性适当站在消费者角度来评点下，是否可以避免在未来出现产品设计当中的跑题呢？

比如，在户型设计方面，男性开发商在容积率做足的蛊惑下，最多会研究下室内动线是否合理，阳台是否气派，但女性或许会告诉你厨房和餐厅的距离关系——太近油烟影响、太远行为不便，等等。

07年去参观万科的那个著名的90平方米三房，在七莘路园区内的样板房里，当年的刘爱民总经理在介绍4平方的卫生间做到了干湿分离，但我们看到因为主卧开门方向的偏差导致了在客厅里落座对主人房一目了然现场直播的弊端。

上海有个女性开发商喜欢把“细节定成败”放在嘴上，我们在和其接触过程中的确看到了其对于户型研究没日没夜的执拗，尽管陪着很累还要提防她是不是的“你们看呢？”，但不得不承认经过这样打磨出来的产品，和设计院的初稿已经是今非昔比，乾坤挪移了。

当然，说到女性开发商又不得不需要在其中适当听取男性消费者的角度意见，比如上海有个女性开发商，执迷艺术（有点装），所以我们看到她的样板房里充斥着芭比娃娃的更年期逝水流年，这样的产品自己是喜欢了，但是哪个男性业主会看到这样幼稚装嫩的样板房产生冲动呢？

同样的道理，如果户型是完美的，但立面阴柔有余；如果配套是完善的，但会所机能缺失，那么如何让消费者“有这个走进来的兴趣呢？”

男性和女性消费关注点的不同，有点学历和能力的关系——没有学历这块敲门砖，HR甚至不会给你面试的机会更逞论展示你的能力；而如果有华丽的学历但没有能力，那么第一装不了很久，第二“装，本身也是一件辛苦的事情”！

再回到那个“男女搭配干活不累”的话题上，针对未来房地产市场对峙格局还要持续很长一段时间的问题，既然开发商动辄都在叫嚣“把产品做深做细做精”，那么在规划设计拍板前一刻，是不是有必要请女性（异型）站在对方的立场上对产品设计提出自己的设问呢？！