五星级酒店进社区，不过是个美人计

随着【新水浒】的播出，酒桌闲聊也多了一个话题。我们开始从对于情色本身以及谁占了便宜这类市井话题中超脱出来，开始从对于这种计谋的第三方界定来看待美人计这个问题。

得到的结论很深思：美人计看似是她对他实施，但其实背后真正得利或者得大利益的不是当事人，而往往是指使实施美人计的那个TA。那么这个结论就辩驳了几个观点，即“美人计是三方促成的，美人计是非当事人主导的，美人和被美人计的人都是提线木偶而已，等等。”

说了这么多关于美人计的解释，要回到今天的主题，即探讨正愈演愈烈的五星级酒店社区化问题，孰是孰非！

星河湾模式不是人人可以复制

星河湾对于中国房地产开发业界的贡献之一，在于将“在社区内引进五星级酒店作为配套，以提升社区档次”这种策略在高端社区普及化。无从考量星河湾是不是这个做法的原创始祖，但至少因为它的这种运作，使得很多高端楼盘竞相效仿。

写这篇文章，是因为今天看报介绍浦东某楼盘，因为偏离中心区域而想出了在社区内建设一个五星级酒店作为配套，以和周边个案进行竞争的做法，有感而发。

其实同样的做法，已经被设计院传播贯彻到各个开发商的思维深处。包括那些偏远的三四线城市，而这种模式在星河湾这种档次社区的必要性，被某些做政绩的领导所狸猫换太子地眼光所捕捉到，于是五星级酒店不仅大肆进入不具备消费能力的某些城市，也大肆进入了各种社区内，仿佛视五星级酒店为“提升楼盘品质，混淆楼盘配套”的2合1精华素。

我的担心不仅来自于五星级泛滥之后酒店形象、设施、价值的整体平民化，更来自于对“五星级酒店有没有这么神奇”背后那个“五星级酒店何以为继的运营”问题之担忧！

星河湾固然因为地处非市中心的部分考虑，但更重要的是因为打造高档楼盘势必要解决“私人客厅外延”化的需要和排场问题，而这种对接也不伤害业主方酒店的被招商，毕竟这些客户的社交需要和消费能力是满足五星级酒店运营的客观保障。（尽管如此，耳边还是经常传来浦东星河湾酒店生意不好的传闻）。

三四线城市需要五星级酒店，一方面是领导政绩之城市地标的需要，另一方面不可否认也是大吃大喝的温床规则而已。但除了强制执行的文山会海，普通受众对于五星级酒店的消费对接还是有限的。

至于那些偏远社区，想要通过一个五星级酒店来拯救项目乃至提升价格，那么只能说这种方式有点过时了。在大城市，五星级酒店的泛滥和交通路网的发达同步促进了大家对于其神秘感的消失；在小城市，五星级酒店可以提升住宅价格，但开发商要从利润中拨付一部分养着这个中看不中用的“五星级”!

进社区，不是五星酒店的趋势

从五星级酒店的前世今生来看，谨以上海为例。其无论数量在这些年如何变化激增，但其对于城市的功能性的确是步步为营的——

第一阶段，五星级酒店是城市开放的“政治配套”，改革开放初期还传说过“只有五星级酒店不受扫黄冲击，老外比较喜欢”的说法，那时候五星级酒店对于选址都是很慎重，有点落子无悔的壮烈感；

第二阶段，五星级酒店开始随着城市CBD区域的产生而“区域配套”起来，这时候我们看到五星级酒店的市场属性开始激发，往往伴随着高端办公楼密集的区域开始建设，将这部分“有消费能力、有消费需要、有消费虚荣”的群体紧紧握在手中作为最稳定的消费群体。

第三阶段，就是如今的五星级酒店社区化。不能直接说它是泛滥化而已，但毕竟星河湾、仁恒、绿城这种档次的社区是有限的，而且他们都不是百万大盘且事实已经证明这些五星级酒店都经营步履蹒跚，这背后衍生的“五星就酒店，从经营角度看，究竟是跟着办公走还是跟着社区走”的问题就显而易见了。

如果是周边几个高端项目围合共享一个五星级酒店的模式，那还有可行性，毕竟佘山富人区的世茂艾美和索菲特都比较成功，那么浦东联洋、新江湾城、碧云都可以参照，但浦东唐镇、松江新城、宝山顾村等“新区性&刚需性”兼容的地方，五星级酒店的引进就值得商榷了！

开发商固然可以牛气到“我养你”，但五星级酒店自身还是需要具备造血机能。

回到美人计的话题，假设五星级酒店是那个美人，让她实施的对象是某个社区，但得益的往往是社区的住宅开发和销售！我们曾经很得意地形容这种甲方在背后偷着乐的模式，殊不知如果这个美人实施的对象是个不具备战略价值的人和地方——美人失了身，事小；甲方破了财，事大，关键是没有得到应有的战略意义，那美人计的失败，就在于“便宜了那个中看不中用的臭小子”！

所以，五星级酒店进社区这个话题，甲方要慎重。