斧正淀山湖，读秒“三点水”

湖区物业的价值得到市场积极反馈，始于国际上相关成熟范例的不断复制和超越——美国华盛顿湖区，长约18公里的带状地区，城市、公园、湖、河道，浑然一体，休闲、居住、娱乐集与一身，是真正的富人聚居区。庞大的“微软帝国”总部即设立在此，这里更是商界巨贾们心仪的第一居所，由此形成了令人羡慕的高尚圈层居住和社交集聚区。

英国西北部的昆布兰湖区，因著名的湖畔诗人威廉·华兹华斯、罗伯特·骚塞生活于此而闻名。这片湖区已经成为英国浪漫主义的象征，湖畔生活也吸引了全世界文学追求者的追慕。

湖区是豪宅所必须具备的血统，

湖区别墅又是唯一能够匹配这种高贵血统的基因DNA，

“大室代”离不开“湖时代”

    在别墅林立的上海，在高端物业发展进入后文明时期之后，山河湖海的价值也开始全面被认同。其中，湖区别墅作为一种城市资源的背景产品，一方面因为稀有所以珍贵，另一方面高端客户对于养生和健康的重视已经越来越成为一种小众圈层中的共同话题。所以在中国房产的产品洲头上海，足以骄傲地向世界宣告：

湖区别墅，有我上海！

今天的淀山湖，左手持有上海国际大都市的繁华背景名片，右手掌握绵延湖岸线所带来的稀有资源，这种复合优势是周边资源城市所无法匹配的，那么将淀山湖放在国际竞争的大舞台上，我们如何错位创新形成“国际淀山湖”的综合竞争力呢？

漫步淀山湖畔，打好三张牌，将是润色乃至成就淀山湖“三点圣水”的标签！

第1张牌：完善中观型配套，提升淀山湖“留恋指数”

说到别墅的配套，我们容易走进两个误区，一个是用公寓配套的标准来界定别墅，这样做的特征是开门七件事的配套能级，无法满足别墅业主高端生活的要求相反还打扰了他们需要的宁静和私密；另一个误区在于过分强调资源区域的休闲配置，让休闲区域人为地被引导到了旅游度假的概念混淆，“留得住&住不久”的矛盾也会让淀山湖湖区别墅群面临人气和成熟的掣肘。

今天我们来研究淀山湖的配套问题，可以发现宏观和微观已经基本完善，但中观欠缺——宏观层面，政府配套所看重的道路系统、环境保护、品牌招商已经在落实中得到了逐步的完善，甚至在关卡收费、电话入沪等方面达到了人性化的操作程度；微观层面，进驻淀山湖的每个开发商，也的确采用了相对严肃和认真的态度来对待项目开发，在自行社区的配套等方面不仅有便利性考量更有高端性的涉及，但是在中观层面我们需要政府部门和开发商协作完成一些更深层次的思考：

我们来比较今天的周庄和朱家角，不能简单地用是否隶属上海版图来界定，但我们更可以通过体验发现其细枝末节的差异性，就游客感受而言——周庄是可以过一晚乃至度周末的，而朱家角只是一日游的首选！同样的旅游区域为何面临不同的受众反响呢？

正式在这种思维的引导下，我们进一步发现在以上两个区域，同样的商业形态面临完全不同的境遇——朱家角开咖啡馆几乎没有成功个案，因为游客都需要赶傍晚的大巴回市区所以没有这个时间预算；但周庄就可以。

高尔夫、马球等高端设置的进入，一定意义上提高了淀山湖的休闲功能，但如果面对“居住在淀山湖，工作在市中心”这个课题，淀山湖的生活型配套设施不仅需要得到数量上的增加，还需要得到业态上的丰富。

生活配套的定义落实才是淀山湖未来发育成熟的一个重要标志，打造一个可以居住、可以生活、可以宅起来的三维淀山湖，将是人气从走过到留下的重要条形码。

第2张牌：做好整合，让淀山湖成为共同的定语！

多年前佘山板块的操作，给予我们这样一个启示：同区域不同开发商之间的竞争关系可以上升到一个更高的境界和观点。

就区域内部而言，不同产品不同开发商都存在竞争关系，但是今天站在淀山湖的整体认知上看，则面临“区域荣，各家荣”的联动关系，那么从最早提出“淀山湖国际化社区”至今，在各家之间错位、互补、提升等方面，还有很多工作值得探讨和研究：

首先，在整体区域的产品层面，今天或许已经不能用行政要求来规定不同开发商的产品定位包括建筑风格，但是政府服务部门做好更加详尽的区域客户分析包括数据统计，将能够很好地引导开发商在产品定位方面明确方向！

其次，不同社区的配套资源，不仅要互补来满足整体淀山湖板块湖区配套的丰富程度，做好不同社区的资源共享平台，也是值得政府牵头落实的一个有趣课题，通过互补共享的方式，让每家的配套可以良性运作起来，达到经济收益和整体形象的峰值！

第三，淀山湖整体形象的提升对于个案而言一定是百利无一害，在这方面统一思想实现提升，也是落实产品塑造的个体和整体关系，更是未来淀山湖别墅“抓大放小百家争鸣”的核心竞争力。

第3张牌：营销板块，让99°的淀山湖沸腾！

截止目前，淀山湖对外的宣传还处在独唱阶段，各家各区各板块，根据各自节点各自需要发出各自声音，但形成合力指挥得当抑扬顿挫的淀山湖合奏曲，我们异常期待。

产品推广是建立在区域推广的肩膀之上，区域认同是对于产品认同的第一要素，所以营销淀山湖势在必行。

首先，同一板块可能面临不同的节点，但是就整体“淀山湖生活特区”而言，形成“统一形象、统一设计、统一标识、统一口径”的多维统一宣传思路，形成整齐划一的板块效应，这是在形象上形成淀山湖整体舰队的规模优势，来冲击竞争激烈的别墅市场！

其次，整体推广运作方面，各家可以通过联合发布、联合PR、联合SP等三维联合的方式，进一步做大板块效应，也进一步压缩成本摊销，上海房展会上的区域馆做法，已经给我们很好的启示，包括佘山板块以及闵行都市路别墅集群的做法都值得一谈。

第三，在市区建立统一的淀山湖规划陈列中心。之前提到“接受淀山湖产品，必先接受淀山湖”，这个绕不开的距离问题，只有通过面对面的体验沟通才能在今天上海佘山、外滩和淀山湖这“一山、一江、一湖”的整体竞争中体现综合实力。

落实了各家共有平台的共性卖点之后，区域搭台个案唱戏的后续才可以百花齐放地抽丝剥茧成就各自神奇。

黄浦江的故事，从100年前就开始书写，但其中有跌宕也有屈辱。

今天，淀山湖可以在一个累加授信下，且已经有了之前10年不同开发商所做的积极铺垫，如果可以依托先进的媒体组合平台和方式，在时间上效能上方式上最终到达高度上全面超越黄浦江，一定不是梦想。

千里淀山湖，始于三点水。