异地合作谨防地头蛇忽悠

随着调控的收紧，越来越多的上海开发商开始从上海灯红酒绿姹紫嫣红的温柔乡中被迫出走，进入了被砖家叫兽们蛊惑得如天堂般遍地是金钱的三四线城市，但当时缘于最心动一句“上海的公司到了那里么，技术领先一大块，怎么做怎么有”！毕竟舍近求远总有利益驱动。

当然，现在这句话要被打上问号，因为上海公司去异地，对于风土人情对于人情世故对于各怀鬼胎的诸多不擅，将使得这种看似事半功倍的级差开发成为颠倒过来的事倍功半。

也有公司深谙异地开发的水之深，所以采用了利益分享的方式选择和当地某开发企业合作，当然这种合作的基础是“上海出技术、出人才、出相关费用”但当地合作方最重要的一件事是“当地搞得掂”，但所谓未来的日子，关系是最靠不住的东西，在这种异地合作开发的过程中，我们对于信息还是要有去伪存真的鉴别能力，强虫难压地头蛇啊！

第一，当心Mobile的行政中心。特别在很多新区开发的招商过程中，很多当地开发商甚至政府会用“以后市政府会搬到新区”来暗示你未来的价值可期，但我亲身经历后才发现，这个承诺是个忽悠，因为有“比市政府更大的官”，所以当你真金白银投下去，项目第一根桩基打下去才会被告知所谓的“未来行政中心”就是明日复明日。托词很简单——“当时我们是这样打报告的，但是省里不同意”，呜呼，哑巴亏！

第二，   换届风险的有效识别。现在三四线城市为了招商，当地的官员们的确做到了陪吃陪喝陪考察的三陪，但中国官场的“使绊子”文化，决定了今天跟你拍胸脯答应没问题的官员，50%可能在未来继续跟你拍大腿称兄道弟但也有另外50%的可能是因为任期已满要么官升一级到北京要么换岗轮职到异地，还有就是解甲归田到家乡，甚至还有东窗事发牢狱之灾，四种可能的官员仕途变化都可以影响到房企的命脉，这时候需要抄抄后路，即了解下面前这个跟你搂肩膀道兄弟的人，他的前途如何、他的任期几何，等等，关键是他的水分多少！

第三，微服私访还原价格水分。当地开发商为了招揽外来资金，往往对于当地市场的价格和供需评估都会比较乐观，甚至有狸猫换太子的阴暗，比如一个最简单不过的逻辑“汤臣一品的确是卖16万一平方米，但不能张冠李戴地说明上海房价16万一平方米”，这个偷梁换柱对于资金便秘急于寻求滑肠的异地开发商而言的确具有冲动的诱因，但只要自己实地去所有案场走一圈就能拧出价格里的水分。友情提醒，最好买一张当地地图然后“车轮驶及，事必躬亲”，因为当地开发商可能推荐你的是高价旺销的个案，但不具备整体现象说服力。

第四，居住习惯要实地排摸。不同地区对于居住的喜好和习惯有着天壤之别，比如在长三角地区因为“小家庭主流”所以两房热销而在华北东北地区则相反，特别是儒家文化控制范围里还喜好“上有老下有小”的和居，但这种习惯只有深入案场才会有所发现，光听合作伙伴的那就忽悠的厉害了，我清晰记得合作伙伴安排的司机告诉我们“不用多问了，俺们这里都喜欢住三房，否则不宽敞”结果却南辕北辙；同理，在长三角地区已经不追求“以客厅面积衡量舒适度”但在某些地区还是如此极端的一根筋；再比如，双卫生间的配置在很多地方还存在着“有点浪费、改为储藏室储藏大白菜”的笑话，而一线城市“两房配置两卫”的户型配置已经成为共识。

第五，   谨防对于资源的夸张。就像第二段讲到“汤臣一品的确存在，但汤臣一品不能代表上海均价”，这里要讲到的是从一叶障目不见泰山转为换位思考奇货可居的价值评估角度。比如，上海没有稀缺资源所以黄浦江边卖天价，但如果在重庆这个稀缺性就要打折扣因为人们世世代代在码头边来来往往。同样道理，当地合作单位会跟你忽悠“我们地块沿河，所以我们单价一定可以高过周边1000块”，这话要警惕了，毕竟在某些山峦水系等资源并不稀有的城市，水景山景并没有我们这般致命吸引，所以用上海眼光评估未来价值，特别是未来定位于同城消化的项目未来时，要学会“用当地人的价值观”来评估一个项目的钱景。

第六，   资源放开后的价值平抑。有些城市的确具备一定山河湖海的资源，但因为招商的需要政府会将这些资源彻底“对外开放”，这种大规模基础建设看起来是创造了更好的资源为人所用，是招商服务的有效措施和保障，但从价值评估的角度来分析，一旦资源放开那么资源的价值也就随之回落乃至泯然众人矣！如果上海有5条黄浦江蓝浦江绿浦江红浦江白浦江，上海的江景住房还能如此坚挺地站在单价六位数的肩膀上么？！

以上6大陷阱，是上海开发商走出去寻求合作落地开发过程中所必然要面对的逻辑准备，你可以说压力很大因为处处有假，但也可以说其实很简单，只要做到手勤腿勤嘴勤，即可，因为忽悠可以一下子、隐瞒可以一阵子，但真相永远是一辈子。

祝愿所有走出去的背井离乡上海房企，遇人要淑，否则自己要火眼金睛。