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下半年房地产行业发展预判

2011-08-09 11:11:16

虽然上半年的房地产市场调控已经取得了阶段性的成果,但部分城市房价上涨压力依然较大,有的城市调控力度有所放松,保障性安居工程进展不平衡。当前房地产市场调控正处于一个关键时期,任何对市场形势估计过高或估计过低,都会对实际工作产生负面影响。

从商品住房市场价格没有过快上升这一角度评价本轮调控,本轮调控相对于去年三轮调控,应该算是比较有效的,这主要取决于严厉的大范围的限购、限售和指令保证性房价控制目标。

虽然当前行政与市场的力量高度博弈、胶着、僵持,但只要商品房市场价格没有出现不能容忍的上涨幅度,限购城市的范围未必需要大规模的扩大。现在的房地产市场状况,即交易量一线城市萎缩,总体略有上升和交易价格总体持平略有上升的局面,是可以接受的。

由于房地产市场走向的不确定性,必须维持对商品房市场的政策压力。上半年中国经济局面除了物价上涨攀升的负面因素外,总体局面不错,下半年也坏不了。因此,不怕政策因素导致的房地产业和房地产市场的衰退,也不需要通过房地产业的稳定去维护中国经济的发展。

行政当局下半年主要是紧盯着房地产的投资增幅依然较大;紧盯着大型品牌房地产企业的逆势扩张;紧盯着通货膨胀还没有得到有效遏制背景下的房价走势,丝毫不会放松大意。而对于地方政府因财政和土地收入关系而形成适度执行力度的放松,对于金融机构因防止经营能力下降而形成适度信贷融资的放松,则完全取决于宏观经济形势的演变,可松可紧,适度为宜。

房地产调控政策之间,目前存在着诸多矛盾。如一方面限房价,另一方面又竞地价,地价和税费不下来,房价就难以下来;一方面对动拆迁房完全按照市场价格原则予以补偿处置,一方面又对商品房销售价格实行计划指导和行政控制,使商品经济和商品房在扭曲中得以存在;一方面鼓励中低收入者和住房改善性需求者能够买得起房,一方面又提高首付、提高贷款利息、增加交易费税,受冲击影响最大的还是弱势群体、改善性需求和刚性需求;一方面严格限制并坚决清理地方融资平台的债务,另一方面又因保障房资金短缺而撕开口子,允许地方融资平台为保障房建设而继续举债,不惜可能产生的高债务和高通胀风险。政策间的对冲是房地产调控目标难以实现的重要原因之一。

下半年房地产调控的主要内容是:

一要严格落实地方政府房地产市场调控职责。

二要完善相关政策措施,加大政府投入和贷款支持力度,确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。

三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

四要认真落实今年的住房用地供应计划,确保保障性住房用地,加快普通商品住房用地投放。

五要规范住房租赁市场,抑制租金过快上涨。

在此背景下,我们对下半年行业发展做出一些预判:

1、下半年市场总体会平稳发展,少数地方供大于求的情况会扩大

下半年,市场供应量会增加,但随着限购城市的扩大,销售量可能会减少,一些地方供大于求的情况会扩大。就全国整体看,房地产市场继续在国家调控政策下平稳发展;商品房销售量同比涨幅较二季度可能有所回落;多数城市房价整体平稳,一些前期涨幅较大的城市,涨幅有所回落;部分房价过高的城市和项目会稳中有降。

区域市场形势继续体现差异性特点,外来人口购房比例较大的城市和投机投资性比例较高的城市,同比成交量将继续下降,中西部多数城市的成交量可能仍平稳上升。

2、大企业引领未来市场发展

经历了上半年新一轮严厉房地产市场调控后,开发企业的发展态势也出现了一些新动向,不少中小房地产企业的销售出现了一定困难,而大型骨干房地产企业业绩良好,表现出继续增长态势。下半年的房地产市场,大型企业可能通过价格调整来激活市场,如采取加快、加大推盘进度,降低开盘价格的方式进行促销,通过增加销量的方式弥补销售价格下降出现的利润损失。如果多家大型房地产企业采取类似方式进行销售,那么市场示范效果就会明显加大,从而引导整个房地产市场以合理价格销售的发展趋势。

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