朱大鸣：楼市可能处于阴跌阶段

近日，财政部与住建部联合下发《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》，要求各地将公共租赁住房建设摆在优先突出位置，加大政府筹资力度，敦促各地政府按照20%的比例筹措公租房项目建设资本金。

公租房到底怎么了？缺钱！众所周知，今年全国新开工1000万套保障房，已被中央再三强调为“死任务”。完成这一宏越来越多的消息说明楼市正在逐步陷入困境，一方面是土地市场变冷，另一方面，房贷业务也在切实收紧，开发商的资金链正在越绷越紧。这种状况，可能是楼市阴跌的开始。

正是在这种背景下，日前，有两个消息值得关注，一个是北京上半年宅地楼面价下调，20宗宅地出让金合计为120.3亿元，平均楼面价为4121元/平米，同比下降56%。。一个消息说，山东有些银行受到紧缩政策的影响，收紧了贷款。即使仍可办理，条件也日渐苛刻，单身未婚人士遭遇差别待遇，有的银行甚至规定，具备公务员或事业单位身份才可办理房贷。土地市场遇冷和银行房贷收紧，都来自于一个共同的现实，虽然中国的M2已经近80万亿，数据表明，2008年10月至2011年5月底，M2由45万亿增加到76万亿，增加了31万亿，即使是这样，当前资金很差钱，这是为什么呢？一个合理的解释，就是过剩的货币需要更多贷款来填平物价扩张的暗沟。

今年上半年，新增信贷约4万亿元，明显低于年初制定的信贷投放进度，市场预期，下半年可能会出现松动，缓解市场饥渴。问题在于，即使再多投4万亿，恐怕也不够投机和投资性需求。既然民间高利贷盛行，证明资金确实紧张，紧张的重要原因在于，资产和能源以及房价价格上涨，需要更多的货币来填满这种恶性循环的窟窿。价格越是上涨，需要的货币越多，需要的货币越多，价格越是上涨，这就是中国物价和货币形成一种强化机制的可怕作用。

中国CPI在六月份出现了新高，同比增幅达到6.4%的水平，这只能说明一种现象，在货币过剩的驱动下，中国物价上涨已经使得国内百姓的生活压力加大，普遍感觉自己的钞票都变毛了，更不用说房价这么高，让手中的钞票显得更毛。在这种情况下，信贷松动并不一定能松动哪里去，因为信贷确实不能再放纵下去。放纵下去只能让货币更加过剩，但悖论是，过剩货币反而需要更多新增贷款给予支持。

开发商资金紧张，早已经不是什么新闻。但是，也并非说开发商离开了银行，就不能活了。据银监会的数据，当前非银行信贷已经占到信贷总量的一般，很多信托基金都针对开发商，另外，此前不少开发企业在一线城市之外获利颇丰，特别是三四线城市，还是能够抵挡一阵子，如今他们不愿意去拿地，也是为了防止2008年被资金链套牢的困境再现。

更重要的是，由于银行不能给一些买房者贷款，那么，势必短期影响楼市的需求方，同样对于楼市短期量能有很大影响，毕竟，在国内能够一次性付款买房的客户，所占比例还是少数。但是，也不能就此下定论，开发商断炊了，回笼资金难了，房价就一定要降很多。

人们期待的情况是，开发商能够以降价来回笼资金，这是多方意愿的一件事情，不过，毕竟现在市场双方都在观望，特别是民间人士都在谈论楼市不可能降的“信念”。这种情况如果没有货币再大幅度超额供应，那么，楼市确实可能存在非理性的预期，这个时候，楼市调整可能性就很大。

然而，期待楼市狂风暴雨一般地下挫，那也是不现实，可能性很大的是阴跌，这种阴跌不仅表现在缓慢下跌的情况，而且还可能不反映在数据上，在现实中是在下跌的，但在统计数据上可能反映不出来。以北京为例，这种降价预期已经开始显现出来，北京房地产交易管理网数据显示，截止到今年6月30日，北京全市的供应项目为79个，提供的住宅套数合计为26328套，累计签约套数为11357套，签约率仅为43.1%，在79个项目中，开发商普遍选择最终成交价低于拟售价。这就说明，楼价处于在量增价跌的阶段，开发商为了防止2008年出现的资金链短缺情况，已经开始在回笼资金。

当然，全国楼市千差万别，而且处于的生命周期也不一样，不可能所有的地方都处于阴跌阶段，不过，可以预期的是，前期上涨过快的新生代城市和一线大城市，城乡结合部的楼盘回调的可能性比较大。