投资惯性开发商面临资金临界点

2011-06-29 15:09:37

《中国经营报》于2011年6月18日发表“投资惯性开发商面临资金临界点”，全文如下：

“今年能否完成550亿元的销售目标现在还不确定，还要看情况，但是最终实现销售额跟原定目标相比应该相差不多。”2011年6月13日绿城副主席兼行政总裁寿柏年于股东大会后表示。绿城显然有些底气不足，但与绿城形成鲜明对比的是，2011年5月不少开发商都打了一场翻身战。

开发商最艰难的日子已经过去了吗？5月CPI创三年新高，不动产在抗通胀中的地位再次升高，加息预期强烈。以资金为生存根本的开发商钱袋子进一步缩水，降价卖楼的可能性又有多大？

《中国经营报》记者发现，由于市场需求依旧非常旺盛，以及通胀预期存在，大幅降价的可能性并不大。但是对于开发商而言，虽然5月份推动投资增长的主要力量依然来自房地产业，如果调控政策不放松，开发商下半年资金压力将到达历史高位。

5月8成开发商销售环比增长

5月的商品房销售情况终于有所起色。根据中国指数研究院的统计数据，在监测的30个城市中，近7成城市成交面积环比出现上涨，平均涨幅达41.60%，5个城市的环比涨幅超过50%。在成交价格方面，有统计数据的27个城市的平均房价涨幅为0.44%，2/3的城市房价出现了上涨，不同城市差异较大。

公告显示，5月份万科销售额超90亿元，同比增长近8成；恒大劲销77.8亿元，同比更增长逾9成；保利同期实现签约金额74.06亿元，同比增长132.09%；碧桂园[3.05 2.69%]同比增长的幅度更高到164%。而20多家已经发布最新业绩的房企中，近8成5月销售环比实现了增长。

当然，有人欢喜有人愁。截至5月末，绿城地产累计实现销售金额约156亿元，总销售金额中归属于本集团的权益金额约100亿元，仅约完成全年销售目标的30%。寿柏年坦言，比预期要少些，离全年目标也有较大的距离，主要是受到限购限贷政策的影响，其中限购的影响最大。5月绿城集团新推9个楼盘，面积约12万平方米，销售均价维持在高位，达27984元/平方米，但当月的总体销售率仅29%。

反观其他销售较好的房企，销售率一直保持在较高水平，例如万科5月29日开盘长沙项目，当天的销售率就达到84%。外界推测，这与开发商“随行就市”销售策略有关。

但如果将目光锁定单个项目，所谓以价换量的情况并不明显。以上述万科长沙项目为例，折后均价为6100元/平方米，较项目上期开盘整体均价反而上涨了200元/平方米。同样销售成绩斐然的恒大就把原因归结于在二三线城市的布局。董事局副主席、总裁夏海钧坦言，今年上半年，内地楼市在“限购”、“限价”等一系列宏观政策调控下，一线城市成交萎缩，“有效开拓二三线城市市场，使恒大的销售额在宏观调控中处于稳步增长状态。”

难言“关山飞越”

“集团给的压力很大。”一位广州地区上市房企的项目经理表示，该项目早在4月已经开始储备客户，定在6月中旬开盘。因为该集团5月开盘的项目并不如人意。开发商以买房送车位等方式销售，结果都不如人意。即将开盘的项目，“将会以低于市场价15%的价格入市，比市价便宜1000元/平方米。”该项目经理表示，“未来两个月，区域还会有两三个项目入市，早些出货防止调控政策加码。”

“但房价大幅下降的可能性极低。”上述项目经理表示，其理由是市场需求依旧非常旺盛，5月广深等地开发商只要比市场价低5%~10%，马上引发市场抢购。“通胀预期还在。”因此他认为，这让楼价不可能大跌。

“下半年不确定因素还有很多。”寿柏年也有同样观点，“我们也没发现其他开发商对老盘做出降价，只是新盘推出时的价格比预期低大约10%，这是常态手段，只是我们没有这样做。”6月上旬，在一个开发商内部沙龙里，不少行业巨鳄都认为如果下半年中国经济陷入停滞，楼市政策可能会迅速“退潮”。

面临资金临界点

但全国工商联房地产商会会长聂梅生则较为悲观，“现在房地产投资增速如果从百分之三十几慢慢回到城镇固定资产投资25%左右的水平，”政策才有可能达到平稳。其理由是，2008年年底的那波救市，就是因为当年9月房地产开发投资直线下降，决策层于是到10月开始救市。

但从统计局最新公布的数据看，5月份推动投资增长的主要力量依然来自房地产业：1月~5月房地产开发投资累计同比增长达到34.6%，高于4月的34.4%；房屋新开工面积累计同比增长23.8%，低于4月的24.4%。而1月~5月房地产开发投资占总投资完成额的比重由去年同期的19.4%上升到20.8%，显示房地产投资对国民经济的影响依然举足轻重。

聂梅生认为，如果房地产投资持续在高位运行，房地产调控就不会放松，调控政策难以转向。对于房地产业依旧高歌猛进的投资增长，有开发商在一论坛会议上明确表示，“现在投资的地块不是今年买的，甚至不是2010年的地块，可能是2009年的地块，而且当时是土地证做了银行抵押贷款，现在是投也得投、不投也得投。”

投资有惯性无法中止，这让开发商的资金就变得越来越紧。统计数据显示，1月~5月，全国房地产开发企业本年资金来源32340亿元，同比增长18.5%，较去年同期大幅下降38.7个百分点。从结构来看，国内贷款比重持续下降，由1月~2月份的22.0%下降到1月~5月份的17.9%；企业自筹资金比重大幅上升，由1月~2月份的34.4%上升到1月~5月份的38.6%。

实际上企业自筹资金的数据已经接近临界点。一般而言，地产商自筹资金占比较大时，企业当年的融资环境一定较差。近十年来，全国房地产开发企业自筹资金比重集中在30%左右，2008年是该数据的历史高点，达到38.65%，当年也是房地产商最为艰难的一年。而今年前五月距离这一历史高点仅差0.05%。

如果说这一数据还略显单薄，那房地产企业资金来源增速与投资增速比则更能反映房地产商的资金链健康程度。通常情况下，“本年资金来源”增速大于“投资额增速”，大约高出0~10个百分点。如果出现了投资增速反超本年资金来源增速的现象，则说明房地产商入不敷出，或者需要更多外来资金补充。从历史数据看，这一差值仅在1999年和2008年为负，分别为-4.9%和-17.7%，这两年均为开发商资金最紧张的时候。而今年前五月，这项差值为-16.1%。