二手房退房的四个时间点和法律后果分析

 对二手房交易来说，从看房到有意向再到最终签约和履行，中间需要经过很多步骤，也需要花费一定的时间。在不同阶段，购房者反悔的后果都是不同的。

    从通常的二手房买卖过程来看，大致可分为以下四个阶段： 1、签订看房确认书时期， 2、签订意向金协议时期， 3、签订居间协议时期， 4、签订二手房买卖合同时期。

    上海房地产律师对这四个时期反悔退房的法律后果简要分析如下。

    一、买家与中介签订 “看房确认书”时期，退房无责任。

    买家向中介询价并要求实地看房，中介通常会要求买家签订看房确认书。看房确认书是中介为防止买家跳单而要求买家签的单方面承诺，如买家与卖家私下交易，中介可要求买家按照看房确认书的承诺补偿佣金。

    仅签订看房确认书，买家与卖家、中介公司之间，未形成除禁止私下交易外的任何法律关系，买家可以任意提出退房，不需承担任何法律责任。  此时退房的方式可以是口头通知，不需要准备相应的证据。

    二、买家与中介签订 “意向金协议”时期，需及时采取行动。

    买家看房后初步决定购买，需要向中介交纳一笔意向金，并签订意向金协议。买家交纳意向金以表达购买的诚意，在意向金协议中会约定 “意向金转定金”条款。在中介公司将意向金转付卖家并由卖家出具定金收据后，买卖双方之间形成定金法律关系。此后买家再提出退房，则需要承担定金罚则。

    因此签订意向金协议后，买家如果反悔提出退房，需要在意向金转为定金前及时采取行动。由于意向金转为定金的期限比较短，一旦转为定金，想要退房就要蒙受损失。

    此时退房的方式是：书面通知中介解除意向金协议中的单方授权，禁止将意向金转为定金。

    三、买家与卖家签订 “居间协议”时期，将承担定金罚则。

    卖家收取定金后，买家、中介和卖家三方需要签订居间协议，约定买卖双方之间的定金法律关系，买卖双方与中介公司之间的委托法律关系。

    签订居间协议后，买家提出退房需要承担居间合同的违约责任，也就是卖家有权没收买家已经交付的定金。但是一般而言，因为中介公司此时并未促成交易，买家无需向中介支付佣金报酬，也无需按照居间合同承担违约责任。按照法律规定，中介公司仅能要求卖家支付必要的支出，在上海大约在2000元之内。

    退房的方式，首先应当是与卖家直接协商解除合同，如果协商不成，只能损失定金解约。

    四、买家与卖家签订“买卖合同”时期，将承担违约责任并支付佣金。

    居间协议签订后，买卖双方会签订正式的二手房买卖合同，此合同对买卖双方任何一方单方解除合同的违约责任均有约定。以上海市房地产买卖合同为例，约定在合同第九条和第十条。同时，因为中介已经促成了买卖双方签订买卖合同，居间活动已经完成，买卖双方应当按照居间协议的约定支付佣金。

    买家此时提出退房，将要承担擅自解除合同的违约责任，同时中介公司也将要求买方支付中介报酬。

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